Il comma 595 dell’articolo 1 della Legge di Bilancio 2021 ha modificato la disciplina fiscale delle locazioni brevi, al fine di tutelare i consumatori e la concorrenza, intervenendo sull’art. 4 del DL 50/2017. Questo Decreto per la prima volta ha fornito la definizione di “locazioni brevi”, intese come le attività di locazione di immobili ad uso abitativo poste in essere da parte di un privato, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, anche tramite soggetti che gestiscono portali telematici.
Ricordiamo le specifiche caratteristiche normative in tema di locazioni brevi:
1. La locazione può avere ad oggetto esclusivamente civili abitazioni o parti di civile abitazione identificabile in una o più stanze;
2. La durata della locazione non può superare i trenta giorni;
3. Il contratto che disciplina la locazione può essere stipulato in maniera diretta tra le parti o per mezzo di intermediari immobiliari, compresi i portali online come Airbnb e Booking;
4. Il contratto di locazione può comprendere servizi accessori tra i quali la pulizia e fornitura di biancheria iniziale, fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata. Vengono invece esclusi tutti i servizi aggiuntivi che presuppongono un’organizzazione complessa di mezzi e strumenti, come ad esempio la somministrazione della colazione o di pasti in generale, o come anche la disponibilità al noleggio di auto, o il servizio di guide turistiche o interpreti.
Secondo il comma 3 del già citato art. 4 del DL 50/2017, sono assimilati ai contratti di locazione breve anche i contratti di sublocazione ed i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Ai redditi derivanti da queste tipologie di contratti, stipulati però dal 01/06/2017, vi è anche la possibilità di applicare la cedolare secca al 21%.
Ai fini del corretto inquadramento dell’attività di locazione nell’esatto regime reddituale è essenziale stabilire in modo oggettivo taluni parametri connotanti l’esercizio di tale attività in forma occasionale od imprenditoriale. In merito, il legislatore, nell’art. 4 comma 3-bis del DL 50/2017, aveva disposto l’emanazione, entro 90 giorni dall’entrata in vigore della Legge di Conversione, di un regolamento che avrebbe dovuto definire i criteri base per la definizione “imprenditoriale” dell’attività svolta. Tuttavia, tale regolamento non è mai stato emanato. Grazie alla Legge di Bilancio 2021, in particolare al comma 596 dell’articolo 1, viene abrogata la disposizione di questo regolamento, in virtù della nuova disposizione del comma 595 dello stesso articolo, atta ad individuare il limite entro il quale l’attività di locazione non si consideri svolta in forma d’impresa.
Infatti, la nuova disposizione prevede che a decorrere dal primo gennaio 2021 la disciplina fiscale delle locazioni brevi ex art. 4 del DL 50/2017 è applicabile solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti sul territorio nazionale per ciascun periodo d’imposta. Si tratta di una presunzione legale assoluta, che non ammette dunque la prova contraria. In caso di locazione di un numero di unità abitative superiore a quattro nello stesso periodo d’imposta, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività, da chiunque esercitata, si considererà quindi svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.
Per quanto riguarda le leggi regionali, considerata la loro competenza esclusiva in materia di turismo, nulla è cambiato. E’ importante ricordare, però, che eventuali previsioni delle stesse leggi regionali in merito al numero di immobili destinati all’esercizio dell’attività non possono porre alcun vincolo in ambito fiscale.
Ad esempio nel Lazio, dove è possibile gestire fino a due alloggi ad uso turistico, il nuovo limite diventerà irrilevante. Diversamente, nelle regioni la cui Legge o Regolamento non preveda limiti al numero di alloggi ad uso turistico da poter gestire (ad. es. Sardegna), ai fini fiscali varrà il nuovo limite di quattro immobili.
Con un numero di immobili destinati alla locazione breve superiore a quattro sorgerà quindi una presunzione di imprenditorialità, con conseguenze immediate in termini di imposte sui redditi ed Iva. Basti pensare che non sarà più possibile applicare la cedolare secca sui redditi prodotti. La norma però non ha previsto delle disposizioni o adempimenti particolari in caso della presunzione di imprenditorialità “ex lege”, l’unica certezza sarà il conseguente obbligo di apertura della partita IVA in capo al soggetto titolare dei redditi.
Anche se questa previsione a livello nazionale avrà un impatto minimo, almeno adesso vi è un riferimento certo e “numerico”. Era infatti necessario individuare degli elementi idonei a tracciare il confine fra l’esercizio di mera locazione immobiliare occasionale (spesso turistica) e l’esercizio di una vera e propria attività commerciale. I destinatari principali della nuova norma sono sicuramente i già titolari di locazioni brevi per più di quattro immobili nella stessa regione (dove è attualmente consentita la locazione turistica senza limiti), mentre sono rari i casi di soggetti che abbiano più di quattro immobili, in diverse regioni, adibiti a locazione breve. Soprattutto per i primi attendiamo dunque chiarimenti per quanto riguarda gli adempimenti da adottare “nella pratica” per il passaggio alla gestione imprenditoriale, considerato che fino ad oggi questi contribuenti non avevano mai pensato ad aprire una partita iva o ad impostare diversamente la propria gestione.

Matteo Mignardi | Dott. Commercialista Specializzato nel settore extralberghiero