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Locazione a canone concordato: rinnovo tacito per un ulteriore biennio

L’art. 19-bis del DL n. 34/2019, conv. L. n. 58/2019, reca una norma di interpretazione autentica dell’art. 2 comma 5 quarto periodo della L. 431/98, prevedendo che la disposizione si interpreta nel senso che, “in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio”.
La norma interviene a comporre il dibattito interpretativo sorto relativamente alla durata del secondo rinnovo del contratto di locazione a canone concordato.
È opportuno ricordare che, nell’ambito delle locazioni a uso abitativo, le parti possono sottoscrivere contratti a canone concordato (o agevolato) ex art. 2 comma 3 della L. 431/98 (alternativi al modello di locazione abitativa a canone libero 4+4 dell’art. 2 comma 1 della legge), definendo il valore del canone, la durata del contratto e altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Tali locazioni hanno durata triennale e:
- alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del contratto, sono prorogate di diritto per due anni, salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3;
- alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
In relazione a tale seconda scadenza, l’art. 2 comma 5 quarto periodo della L. 431/98 prevede che, in mancanza della comunicazione, il contratto si rinnovi tacitamente alle medesime condizioni, senza nulla disporre circa la durata del rinnovo.
L’incerta formulazione della norma ha generato difformità applicative: da un lato, vi è chi ha ritenuto che il secondo rinnovo debba essere necessariamente di ulteriori tre anni, in quanto la proroga biennale, prevista per la prima scadenza, avrebbe carattere eccezionale e andrebbe quindi limitata solo ove espressamente prevista (in questo senso, si veda Trib. Torino 28 giugno 2008 n. 4655).
Secondo altri, il rinnovo sarebbe di tre anni, prorogabile di ulteriori due (così Trib. Bologna 7 settembre 2009 n. 3151).
Il dossier del 20 giugno 2019 relativo alla legge di conversione del decreto “crescita”, riportando i risultati di un’indagine svolta dall’Unione piccoli proprietari immobiliari nel 2017, rileva che l’interpretazione non uniforme a livello nazionale si riscontra anche nelle prassi delle Agenzie delle Entrate locali: per alcune il contratto si proroga di 2 anni, per altre di 3 anni, per altre ancora di ulteriori 3+2; in altre ancora, la durata della proroga è indifferente.
La modifica normativa in esame interviene in tale contesto, prevedendo che il contratto sia rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio: la disposizione dovrebbe consentire di superare le difficoltà interpretative illustrate.

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