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L’immobile locato nello stesso Comune impedisce il bonus prima casa

La titolarità di un altro immobile abitativo, nel medesimo Comune in cui si intenda acquistare una nuova abitazione, impedisce di applicare il beneficio prima casa in relazione al nuovo acquisto anche se l’altra abitazione è locata. Lo afferma l’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 378, pubblicata ieri.
La questione riguarda la condizione agevolativa fissata dalla lett. b) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, secondo cui il contribuente che voglia applicare l’agevolazione “prima casa” in relazione ad un determinato acquisto immobiliare deve dichiarare, tra il resto, di “non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione, nell’ultimo decennio, a partire dall’ordinanza n. 100/2010, ha affermato che il riferimento, operato dalla disposizione citata, alla titolarità di una “casa di abitazione”, vada interpretato nel senso che solo la titolarità di un immobile effettivamente “idoneo ad abitazione” possa impedire l’applicazione del beneficio.
Infatti, è stato chiarito (Cass. n. 13118/2019 e Cass. n. 2565/2018) che, sebbene l’evoluzione normativa della lett. b) della Nota II-bis, abbia espunto dal testo della norma il riferimento espresso all’idoneità abitativa dell’immobile preposseduto, tale requisito è rimasto implicito nella norma, atteso che esso scaturisce dalla ratio agevolativa.
Pertanto, è stato affermato che non impedisce di applicare l’agevolazione prima casa la titolarità, nel medesimo Comune, ad esempio, di un immobile di ridotte dimensioni, non adeguato al nucleo familiare (Cass. n. 100/2010; Cass. n. 2565/2018).
Poco più di un anno fa, proseguendo sul solco di questo orientamento, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza 19989/2018 ha affermato che non può considerarsi “idoneo ad abitazione” l’immobile abitativo dato in locazione a terzi, atteso che esiste un impedimento giuridico (il contratto di locazione) che esclude che il titolare possa abitare l’immobile. Di conseguenza, secondo l’estensore della pronuncia n. 19989/2018, la titolarità di un immobile abitativo locato a terzi non preclude l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” all’acquisto di un immobile nel medesimo Comune.
L’Agenzia delle Entrate, però, nella risposta n. 378/2019 qui in commento si oppone apertamente a questo ultimo orientamento giurisprudenziale.
In particolare, secondo l’Agenzia, sebbene sia corretto attribuire rilevanza alla “idoneità abitativa” dell’immobile preposseduto nel medesimo Comune (cfr. la ris. n. 86/2010), deve porsi rilievo alla sola “inidoneità assoluta” dell’immobile preposseduto, come, ad esempio, quella derivante dalla inagibiltà di esso.
Invece, secondo l’Agenzia, non rientrerebbe nel concetto di “inidoneità”, rilevante ai fini della spettanza dell’agevolazione “prima casa”, una “indisponibilità giuridica”, di carattere meramente temporaneo e comunque dipendente dalla volontà del soggetto, come quella derivante dalla locazione a terzi dell’immobile posseduto nel medesimo Comune.

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