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Locazione finanziaria nel nuovo disegno di legge

Con le nuove disposizioni introdotte dal disegno di legge annuale per il mercato e la concorrenza approvato definitivamente dal Senato il 2 agosto ed in corso di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale il nostro legislatore ha finalmente codificato il contratto di “locazione finanziaria” che cessa di essere considerato un “contratto atipico” cioè non espressamente disciplinato dal diritto civile.
In effetti con l’art. 1, commi 76 e ss. della legge di stabilità per il 2016 il legislatore aveva già stabilito le regole applicabili al “leasing abitativo” inteso come quel contratto con il quale la banca o l’intermediario finanziario “si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto”. Il contratto di leasing abitativo prevede inoltre che alla sua scadenza l’utilizzatore abbia la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito preventivamente.
Con questa nuova disposizione si vuole invece prevedere una disciplina unitaria e coerente, applicabile a ogni tipologia di bene oggetto del contratto (immobile, autovetture, beni mobili ecc.), che offra tutele reciproche ai contraenti (locatore e utilizzatore). In tal modo, codificando l’istituto, si dovrebbe introdurre un effetto deflattivo all’attuale contenzioso dovuto ai contrasti giurisprudenziali derivanti dalle incertezze interpretative sulla qualificazione del contratto stesso e sulle norme applicabili in caso di risoluzione.
Nella “locazione finanziaria” il locatore non può che essere una banca o un intermediario finanziario così come previsto dal Testo unico bancario e l’obbligazione da questi assunta consiste nell’acquisto o nella costruzione del bene sulla base delle indicazioni dell’utilizzatore e nel metterlo a disposizione di quest’ultimo. Il corrispettivo dovrà essere calcolato secondo criteri finanziari e quindi dovrà tenere conto non soltanto del prezzo corrisposto per l’acquisto del bene ma anche dell’importo pattuito per l’opzione di acquisto finale e della durata del contratto stesso. Essenza del contratto, rispetto ad una semplice locazione, è, da un lato, la facoltà in capo al conduttore di poter acquistare il bene ad un prezzo prestabilito al termine della locazione e dall’altro il fatto che l’utilizzatore si assume tutti i rischi riferiti al bene, compreso il suo perimento.
La norma disciplina in maniera puntuale il “grave inadempimento” che genera la risoluzione del contratto stesso, individuandolo nel mancato pagamento, per i leasing immobiliari, di almeno sei canoni mensili o due canoni trimestrali, anche non consecutivi o, comunque, di un importo equivalente e, per i contratti aventi ad oggetti altri beni, nel mancato pagamento di quattro canoni mensili anche non consecutivi o di un importo equivalente.
In caso di risoluzione del contratto, così come già disciplinato per i leasing abitativi, il locatore deve corrispondere all’utilizzatore l’importo realizzato dalla rilocazione o vendita del bene, una volta riconsegnato, al netto dei canoni scaduti e non pagati e del residuo credito in linea capitale nonché delle spese anticipate dalla società di leasing per il recupero del bene, per la sua stima e conservazione dalla data di riconsegna a quella di successiva vendita.
Il prezzo di vendita o di ricollocazione dovrà essere desunto, ove possibile, dai valori risultanti dalle pubbliche rilevazioni di mercato elaborate da soggetti specializzati quali OMI, Nomisma, Quattroruote ecc. Ove ciò non sia possibile allora si dovrà fare ricorso ad una stima effettuata da un perito scelto di comune accordo dalle parti, questo nei venti giorni successivi alla risoluzione del contratto. In caso di disaccordo si dovrà ricorrere ad un perito indipendente scelto dal concedente, previa comunicazione all’utilizzatore. In tal caso il perito non dovrà essere “legato al concedente da rapporti di natura personale o di lavoro tali da compromettere l’indipendenza di giudizio”.
A questo punto si auspica che tali disposizioni possano essere applicate non soltanto ai futuri contratti ma anche a quelli in corso, questo per dare una certezza normativa alle fattispecie di “grave inadempimento” e “risoluzione”.

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