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Niente sanzioni per la mancata comunicazione della proroga o risoluzione del contratto con cedolare secca

Scompaiono le sanzioni da 50 e 100 euro per la mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca.
L’art. 3-bis del DL 34/2019 – inserito in sede di conversione dall’art. 1, comma 1 della L. 28 giugno 2019 n. 58 – infatti, sopprime l’ultimo periodo dell’art. 3 comma 3 del DLgs. 14 marzo 2011 n. 23, abrogando la sanzione di 50 o 100 euro per la mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca.
In linea di principio, la proroga e la risoluzione del contratto di locazione vanno comunicate all’Agenzia delle Entrate presentando il modello RLI entro 30 giorni dalla proroga o dalla risoluzione, come previsto (per tutte le locazioni, a prescindere dalla cedolare secca) dall’art. 17 del DPR 131/86. Vero è, però, che, per i contratti con cedolare, al momento di tali adempimenti, non sono dovute imposte, in quanto l’opzione per l’imposta sostitutiva fa sì che le imposte di registro o di bollo sulla proroga e sulla risoluzione siano sostituite dalla cedolare (art. 3 comma 2 del DLgs. 23/2011).
Il mancato adempimento di questi obblighi di comunicazione era stato espressamente sanzionato dall’ultimo periodo dell’art. 3 comma 3 del DLgs. 23/2011 (introdotto dall’art. 7-quater comma 24 del DL 193/2016 convertito), a norma del quale: “in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni”.
La previsione di queste sanzioni era, inoltre, preceduta da una specifica indicazione, operante con riferimento al solo caso della proroga, secondo cui: “la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi”.
Ora, con la conversione del decreto crescita (DL 34/2019), le sanzioni per la mancata comunicazione della proroga e della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca vengono soppresse, ma resta la precisazione relativa alla conservazione della cedolare in caso di mancata comunicazione della proroga.
Quindi, ad oggi, la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione con cedolare secca non determina più conseguenze, posto che:
- l’opzione per il regime sostitutivo resta valida ed operativa per la durata della proroga, purché il contribuente tenga un comportamento “coerente” (e ciò non configura una novità);
- non trovano più applicazione le sanzioni di 50 o 100 euro per la mancata comunicazione.
Probabilmente, il legislatore intendeva, in questo modo, sopprimere lo stesso obbligo di comunicazione della proroga, come si legge chiaramente nel Dossier illustrativo n. 123/5 e come suggerisce la rubrica dell’art. 3-bis del DL 34/2019 convertito (“Soppressione dell’obbligo di comunicazione della proroga del regime della cedolare secca [...]“). Ma il dato normativo risultante dopo l’entrata in vigore della legge di conversione non pare in linea con tale proposito, atteso che l’art. 17 del DPR 131/86 (che sancisce l’obbligo di comunicazione) è rimasto intatto, come anche la precisazione relativa alla conservazione della cedolare (che sottintende essa stessa l’esistenza di un obbligo, atteso che, diversamente, non vi sarebbe ragione per definire le conseguenze della violazione di un obbligo che non esiste).
Comunque, a prescindere dalle questioni di tecnica legislativa, vero è che, a seguito della novità normativa, la mancata proroga non determina conseguenze per il contribuente, sicché l’obbligo di comunicazione della proroga risulta, nei fatti, venuto meno.
Per quanto concerne, infine, l’obbligo di comunicazione della risoluzione del contratto con cedolare secca (peraltro non citato dalla rubrica dell’art. 3-bis del DL 34/2019), va ribadito che anche esso, oggi, non è più sanzionato. Tuttavia, la comunicazione della risoluzione potrebbe risultare tuttora utile al fine di provare all’Agenzia delle Entrate la fine del contratto di locazione ai fini delle imposte sui redditi.
In realtà, bisogna tenere presente che la questione attiene alla prova della risoluzione del contratto, non potendosi dubitare del fatto che la risoluzione del contratto di locazione faccia venire meno il presupposto dell’imposizione sui redditi fondiari da locazione (Cass. 11 dicembre 2012 n. 22588).
L’abrogazione delle sanzioni per la mancata comunicazione della proroga e della risoluzione dovrebbero applicarsi retroattivamente, in applicazione del principio del favor rei.

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