Se il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale, sussistendo il requisito previsto dalla legge della destinazione dell’immobile ad uso abitativo, è possibile optare per la cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione, e non ha alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società. Tanto trova conforto nella più recente giurisprudenza di merito, che afferma che il locatore persona fisica, che non eserciti attività imprenditoriale, può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche quando il contratto, che abbia ad oggetto una locazione ad uso abitativo, sia posto in essere con un conduttore che rivesta la qualifica di imprenditore o lavoratore autonomo”.
E’ questo quanto stabilito dalla sentenza n. 825/1/2019 della C.T. provinciale di Bari del 5 aprile 2019.

In particolare, i ricorrenti impugnavano l’avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate per il presunto mancato versamento dell’imposta di registro sulle locazioni in merito ad un’immobile di proprietà degli stessi, nel cui contratto stipulato con una srl ad uso abitativo era stato optato per il regime di cedolare secca. Secondo i ricorrenti, avendo la locazione finalità abitativa, in un immobile con destinazione catastale abitativa e non avendo la locatrice agito nell’esercizio di un’impresa, l’opzione per la cedolare secca era legittima. Si costituiva in giudizio l’Agenzia delle Entrate che ribadiva la legittimità del proprio operato, in quanto:
- conforme alla Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011 dell’Agenzia delle Entrate, che aveva escluso dall’ambito applicativo della normativa anche le locazioni che avessero come conduttore un soggetto agente nell’esercizio di un’impresa, a prescindere dalla circostanza che l’immobile fosse destinato ad uso abitativo.
- la parte ricorrente oltre che per il regime della cedolare secca aveva contestualmente anche optato per l’applicazione degli aggiornamenti annuali ISTAT.
La sentenza ha accolto il ricorso affermando quanto anticipato, in quanto la norma della cedolare secca prevede come presupposto che la locazione sia destinata ad uso abitativo e che il locatore non abbia stipulato il contratto nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni. Il requisito risulta rispettato nella presente vicenda in cui la ricorrente, in qualità di locatrice, ha stipulato un contratto di affitto di un immobile per uso abitativo del conduttore, quand’anche quest’ultimo abbia agito in qualità di legale rappresentante di una società.

Il Collegio giudicante non ha aderito a quanto sostenuto dall’Agenzia delle Entrate con riferimento alle Circolari 26/E/2011 e 12/E/2016, secondo le quali al fine di valutare i requisiti di accesso al regime della cedolare secca, deve tenersi in considerazione anche l’attività esercitata dal conduttore. Per l’Amministrazione finanziaria, infatti, esulano dal campo di applicazione della norma in oggetto i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.