Accertamento con utilizzo del listino FIMAA

Dott. Alessio Pistone | 27/03/2018

Non é un caso del tutto infrequente che l’Erario contesti al contribuente il valore di un immobile oggetto di compravendita, eccependo, in particolare, la discordanza fra il prezzo dichiarato nell’atto di acquisto e quello ricavabile dalla consultazione del listino FIMAA. Quest’ultimo consiste, in poche parole, in un documento redatto dalla Federazione italiana Mediatori agenti d’affari mediante il quale è possibile attribuire una quotazione di un immobile. L’utilizzo di tale criterio, analogamente per quanto accade con i parametri OMI, può essere adottato ai fini della determinazione del valore e, conseguentemente, per il recupero a tassazione della maggior imposta di registro dell’atto di compravendita.
La giurisprudenza si é chiesta, in più di una occasione, se l’utilizzo di tale criterio possa essere, di per sé solo, sufficiente a legittimare l’accertamento, con riferimento soprattutto al profilo motivazionale.
L’orientamento presso le corti di merito, ad oggi prevalente, pare essere in senso restrittivo: pur essendone ammesso l’utilizzo, infatti, si ritiene necessario l’ausilio di altri elementi, posto che, diversamente opinando, la rettifica si risolverebbe in un’operazione del tutto astratta (C.T. Prov. Varese 7 settembre 2012 n. 90/4/12) e in contrasto con il principio della capacità contributiva di cui all’art. 53 della Costituzione (C.T. Reg. Milano sez. Brescia 25 febbraio 2013 n. 45/64/13). In ossequio a tale principio, richiamato anche dalla più recente sentenza della Commissione tributaria provinciale di Milano del 31 maggio 2017 n. 3882/11/17, sono stati richiamati altri criteri, quali la tipologia, l’ubicazione, lo stato di manutenzione e l’epoca della costruzione dell’immobile, oltre alla c.d. capitalizzazione del reddito.
Lo strumento più adatto per raccogliere tali elementi pare essere rappresentato dalla perizia di stima, in occasione della quale possono essere valorizzati i menzionati elementi dell’ubicazione, la data di costruzione e lo stato di mantenimento. Così é stato, in effetti, dinnanzi alla Commissione tributaria provinciale di Milano la quale, mediante la pronuncia n. 9255/8/16 del 2 dicembre 2016, ha ritenuto illegittima la rettifica basata esclusivamente sulla media dei valori OMI e del listino FIMAA, proprio perché avulsi dalla esatta situazione reale e di mercato del singolo immobile. Così come si accennava poc’anzi, l’utilizzo esclusivo delle quotazioni FIMAA cagionerebbe carenze sotto il profilo motivazionale. In tal senso, si era, infatti, espressa la Commissione regionale di Milano n. 161/2/11 del 15 dicembre 2011, che ha ritenuto non rispettato, in un caso dai contorni analoghi, quanto previsto dall’art. 7 della L. 212/2000, a mente del quale se nell’atto impositivo viene richiamato un altro atto, questo deve essere allegato.
La Corte di Cassazione ha, invece, recentemente fornito nuovi spunti di riflessione (Cass. 15 dicembre 2017 n. 30156). Secondo i giudici di legittimità, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento del maggior valore può essere assolto già con la mera enunciazione del criterio astratto di rettifica e con i concreti elementi applicativi, che rappresentano specificazioni idonee a delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa. In tale contesto, dunque, visto che la motivazione per relationem può limitarsi a riprodurre il contenuto essenziale dell’atto richiamato, é da ritenersi legittimo l’avviso contenente la semplice indicazione del criterio astratto della rettifica, ossia del metodo comparativo, e dei concreti elementi applicativi, fra i quali é ricompreso proprio il listino FIMAA relativo all’anno oggetto di accertamento. La pronuncia appena richiamata lascia, dunque, intendere che l’allegazione del listino non costituisca un requisito imprescindibile, a condizione che nell’atto ne sia riportato il contenuto essenziale.