Affittacamere e B&B come attività commerciale

Dott. Alessio Pistone | 01/05/2015

L’esercizio dell’attività di affittacamere e di case per vacanze ha natura di attività imprenditoriale e non costituisce mera locazione immobiliare, per cui non può essere disconosciuto il diritto alla detrazione dell’IVA sui beni e servizi acquistati dal soggetto passivo. In particolare, non può essere fatto valere l’art. 19-bis1 comma 1 lettera i) del DPR 633/72 che dispone l’indetraibilità dell’IVA relativa alla locazione di fabbricati abitativi, ancorché i beni utilizzati per l’attività di affittacamere siano classificati nella categoria catastale A2. Questo è, in sintesi, il principio affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 8628 depositata ieri, 29 aprile 2015, sulla scorta del principio di neutralità del sistema IVA.
Nel caso affrontato dai giudici, l’Amministrazione finanziaria aveva contestato la detrazione dell’IVA assolta sulla manutenzione di un fabbricato abitativo (A2) da parte di un soggetto esercente, a livello imprenditoriale, l’attività di affittacamere e di case per vacanze, applicando l’art. 19-bis, comma 1, lettera i) del DPR 633/72, in base al quale l’imposta è indetraibile se “relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione” di fabbricati a destinazione abitativa.
In sostanza, l’Amministrazione aveva privilegiato il dato catastale dell’immobile: l’iscrizione in Catasto nella categoria A2, secondo l’Agenzia, sarebbe sufficiente ad attestarne la destinazione abitativa.
Diverso è il convincimento dei giudici di Cassazione, secondo cui deve essere privilegiata la concreta destinazione dei fabbricati all’attività di impresa, a prescindere dalla classificazione catastale dell’immobile.
La conclusione dei giudici si fonda sui principi comunitari che regolano il diritto alla detrazione dell’IVA. In particolare, è consolidato nella giurisprudenza europea il principio che il diritto alla detrazione è centrale nel sistema impositivo dell’IVA e non può, in linea generale, essere soggetto a limitazioni. Difatti, “il sistema delle detrazioni è inteso a esonerare interamente l’imprenditore dall’IVA dovuta o pagata nell’ambito di tutte le sue attività economiche; il sistema comune dell’IVA garantisce, così, la perfetta neutralità dell’imposizione fiscale per tutte le attività economiche, indipendentemente dallo scopo o dai risultati di dette attività, purché queste siano, in linea di principio, di per sé soggette all’IVA” (Corte di Giustizia Ue 18 dicembre 2008, causa C-488/07, Royal Bank of Scotland).
I principi comunitari si declinano, a livello nazionale, nel principio di inerenza. In tal senso, la Cassazione, richiamando propria precedente giurisprudenza (ex multis, Cass. n. 3458/2014 e Cass. n. 6785/2009) afferma che il diritto alla detrazione dell’IVA “postula una necessaria correlazione fra i beni e i servizi acquistati e l’attività esercitata, nel senso che essi devono inerire all’impresa, anche se si tratti di beni non strumentali in senso proprio purché risultino in concreto destinati alla finalità della produzione o dello scambio nell’ambito dell’attività dell’impresa stessa”.
La Cassazione giunge, così, ad affermare che il diritto alla detrazione dell’imposta, nel caso in esame, non può essere negato in forza dell’astratta classificazione catastale del fabbricato (a destinazione abitativa in quanto accatastato come A2), dando invece prevalenza alla sua pacifica destinazione all’esercizio dell’attività di affittacamere.
Il principio “sostanzialista” affermato dalla Cassazione è, peraltro, conforme a quanto sostenuto dall’Agenzia delle Entrate (seppur successivamente all’epoca dei fatti di causa) nella risoluzione 22 febbraio 2012 n. 18, secondo la quale “gli immobili abitativi utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitto camere, etc.) che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, devono essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura”, con la conseguenza che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell’indetraibilità dell’imposta di cui all’art. 19-bis1, comma 1, lett. i) del DPR 633/72.