Affitti brevi 2026 terzo immobile tassato 30% ed obbligo partita iva

Dott. Alessio Pistone | 28/11/2025

Il disegno di legge di Bilancio 2025 interviene con l’articolo 7 su un tema particolarmente sensibile ovvero la regolazione fiscale degli affitti brevi. Questo settore negli ultimi anni ha contribuito in modo significativo alla pressione sui canoni e alla riduzione dell’offerta abitativa destinata alla residenza stabile. Le modifiche proposte vanno nella direzione di riequilibrare un mercato che, in molte aree urbane, risulta distorto dall’eccessiva concentrazione di immobili dedicati alle locazioni turistiche, spesso con finalità speculative.

La versione iniziale del DDL prevedeva l’innalzamento al 26% della tassazione sugli affitti brevi per tutti i contribuenti, compresi intermediari e gestori di piattaforme online. Tale scelta avrebbe eliminato la riduzione al 21% introdotta lo scorso anno per una sola unità immobiliare. Coerentemente, anche la ritenuta applicata dagli intermediari sarebbe stata elevata al 26%, sempre con funzione di acconto quando non si opta per la cedolare secca.

Successivamente, é stato presentato un emendamento che introduce una scala più equilibrata di aliquote, calibrata sul numero di immobili destinati alle locazioni brevi. La logica dell’emendamento é chiara: tutelare i piccoli proprietari che affittano una singola abitazione, senza penalizzarli, e allo stesso tempo scoraggiare comportamenti speculativi che sottraggono interi patrimoni immobiliari al mercato delle locazioni ordinarie, contribuendo a gonfiare artificialmente i prezzi e rendendo sempre più difficile per giovani coppie e famiglie trovare un alloggio a costi sostenibili.

La proposta prevede:

• 21% di cedolare secca sul primo immobile, mantenendo così una tassazione agevolata per chi concede in locazione una sola unità con finalità turistiche;
• 26% sul secondo immobile, introducendo un primo gradino di progressività;
• 30% a partire dal terzo e quarto immobile, riconoscendo di fatto che oltre questa soglia l’attività sfocia in un vero modello imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA.

Si tratta di una scelta normativa che punta a responsabilizzare i grandi detentori di immobili, senza colpire chi mette a reddito un singolo appartamento. Una linea confermata anche dalla nota ministeriale in cui si ribadisce che “siamo tutti d’accordo sulla necessità di cancellare l’aumento dal 21 al 26% per chi affitta una sola casa”.

Resta ovviamente aperto il tema delle coperture finanziarie, ma l’impostazione dell’emendamento appare orientata a ristabilire un maggiore equilibrio tra finalità turistiche e necessità abitative strutturali delle comunità locali.

Nel frattempo, é utile ricordare il funzionamento generale della cedolare secca. Questo regime fiscale, opzionale, consente di sostituire Irpef e addizionali con un’imposta unica, oltre a esonerare dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo per registrazioni, proroghe e risoluzioni dei contratti. L’opzione comporta anche la rinuncia all’aggiornamento del canone, compresa la rivalutazione Istat. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’opzione puó essere esercitata al momento della registrazione o, nei contratti pluriennali, anche negli anni successivi. Se la scelta non interviene sin dall’inizio, rimangono dovute le imposte ordinarie, che non sono rimborsabili.