La condizione di residenza nell'agevolazione "prima casa"

Dott. Alessio Pistone | 18/09/2013

Con la sentenza 21282 di oggi, la Corte di Cassazione perviene alla conclusione che decade dall’agevolazione prima casa il contribuente che, dopo aver dichiarato in atto l’intento di trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile agevolato, entro 18 mesi dall’atto di acquisto, non ottemperi a tale obbligo, a nulla rilevando il fatto che egli svolga effettivamente la propria attività lavorativa in quel Comune.
La Corte non condivide le conclusioni cui sono pervenuti i primi due gradi di giudizio. Infatti, sia la Commissione Tributaria Provinciale che la Regionale avevano ritenuto corretto annullare l’avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate aveva richiesto le maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, per decadenza dall’agevolazione prima casa. Secondo le Commissioni, infatti, sebbene il contribuente non avesse adempiuto all’obbligo, assunto in contratto, di prendere la residenza nel Comune entro 18 mesi, tuttavia, egli aveva diritto all’agevolazione in quanto egli effettivamente svolgeva la propria “pratica da Geometra” nel Comune in questione.
È opportuno ricordare, in proposito, che la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, nel porre le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, richiede (tra il resto) che l’immobile sia ubicato, alternativamente:
– nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza;
– nel territorio del Comune in cui l’acquirente stabilirà la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto;
– nel territorio del Comune in cui il contribuente svolge la propria attività, se diverso da quello in cui risiede;
– nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende l’acquirente che si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro;
– in qualsiasi Comune sul territorio italiano, se l’acquirente è cittadino italiano emigrato all’estero.
Con il termine “attività”, come chiarito dalla C.M. 2 marzo 1994 n. 1, si intende ogni tipo di attività, anche quelle non remunerate, quali ad esempio, le attività di studio, di volontariato e sportive. Pertanto, effettivamente, anche la “pratica professionale da Geometra” potrebbe soddisfare la condizione concernente lo svolgimento dell’attività nel Comune.
Tuttavia, nel caso di specie, la Corte ritiene che si sia perfezionata la decadenza dall’agevolazione in quanto il contribuente aveva dichiarato in atto il proprio impegno a trasferire la residenza nel Comune e non l’aveva, poi, rispettato. Infatti, tra le cause di decadenza dall’agevolazione prima casa, la norma agevolativa individua anche la “dichiarazione mendace” in relazione alle condizioni agevolative richieste dalla norma stessa.
Pertanto, la Corte non attribuisce alcuna idoneità ad impedire la decadenza, al fatto che, nel caso di specie, sussistesse, in realtà, un diverso presupposto agevolativo, ovvero lo svolgimento dell’attività nel Comune. In breve, la Corte sembrerebbe affermare che la “scelta” operata in atto, relativamente ad una delle possibilità alternative di soddisfacimento della condizione della residenza, sia vincolante: una volta dichiarato che si trasferirà la residenza, se, entro il termine di 18 mesi, la condizione non viene soddisfatta, non è possibile cambiare “tattica” e sostenere l’esistenza di un’altra condizione.
Peraltro, la motivazione della sentenza, non chiarissima, sembra fare riferimento alla possibilità che il contribuente dichiari, in atto, non solo la volontà di trasferire la residenza, nei 18 mesi, bensì la volontà di trasferire la propria attività nel Comune in cui si trova l’immobile agevolato (sebbene l’espressione usata sia ancora più criptica, in quanto si afferma che la norma agevolativa “debba necessariamente comprendere anche la diversa dichiarazione di volersi trasferire nel luogo di lavoro”).
Peraltro, il testo della sentenza non fornisce gli elementi per comprendere se, nel caso di specie, al momento dell’atto effettivamente il soggetto già svolgesse la propria attività nel Comune in cui si trovava l’immobile agevolato, ovvero essa sia stata trasferita successivamente. Tale elemento, in effetti, potrebbe risultare rilevante, in quanto, come rilevato dalla giurisprudenza (Cass. 12 ottobre 2012 n. 17597), la condizione dello svolgimento dell’attività lavorativa nel Comune in cui si acquista l’immobile deve sussistere al momento dell’acquisto, in quanto la norma non prevede alcuna “proroga” in tal caso: la condizione della residenza può essere verificata entro 18 mesi, mentre la condizione dell’attività lavorativa deve sussistere al momento dell’atto.
Diamo uno sguardo ad una eventuale condizione sopravvenuta di residenza all’estero. Il Testo Unico dell’imposta di registro concede l’agevolazione prima casa in presenza di alcune tassative condizioni, una delle quali concerne la residenza di colui che effettua l’acquisto immobiliare. Talune di queste condizioni devono essere verificate dopo un determinato lasso di tempo, ma non tutte. A norma della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, perché ad un determinato atto di trasferimento immobiliare possa trovare applicazione l’agevolazione “prima casa”, è necessario, tra le altre condizioni, che l’immobile oggetto di acquisto sia ubicato:
– nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto agevolato, la propria residenza;
– se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;
– se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
– se l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano.
La norma in esame, dunque, impone di verificare la presenza del requisito della residenza al momento dell’atto, o, al più tardi, nel termine di 18 mesi da esso. La medesima norma non disciplina, però, la durata minima di conservazione di tale residenza, contrariamente a quanto previsto, invece, in merito alla proprietà ed ai diritti reali vantati sull’immobile, che non devono essere alienati per almeno cinque anni dal momento dell’acquisto agevolato.
Alla luce del disposto normativo, quindi, si ritiene che il contribuente che avesse, al momento dell’atto, la residenza nel Comune, non debba conservarla per un periodo minimo stabilito, in quanto ciò non è richiesto dalla legge.
D’altro canto, il trasferimento della residenza successivamente all’acquisto non rientra tra le cause di decadenza individuate dalla norma agevolativa. Essa, infatti, dispone la decadenza dal beneficio:
– in caso di “dichiarazione mendace”;
– ove il contribuente trasferisca per atto a titolo oneroso o gratuito gli immobili acquistati con i benefici prima casa, prima del decorso di cinque anni dalla data dell’acquisto, salvo che egli proceda nuovamente all’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale.
Pertanto, si ipotizzi che un determinato soggetto, che risiede nel Comune “X”, acquisti un immobile con l’agevolazione prima casa proprio in quel Comune, dichiarando, quindi, in atto, la presenza, al momento del trasferimento, della condizione della residenza (oltre alle altre condizioni). In tal caso, ove egli, successivamente, trasferisca altrove la residenza, non si ritiene si verifichi la decadenza dall’agevolazione. Infatti, il trasferimento della residenza intervenuto successivamente all’acquisto agevolato non configura una “dichiarazione mendace” atteso che nell’atto di acquisto il contribuente ha fornito una dichiarazione conforme alla realtà: egli non è tenuto a dichiarare che manterrà la residenza in un determinato Comune, bensì a dichiarare che egli effettivamente vi risiede, al momento dell’atto.
Da questo punto di vista, peraltro, si rileva che la conclusione potrebbe essere diversa nel caso in cui il contribuente si fosse impegnato, in atto, a trasferire la residenza entro 18 mesi e, poi, dopo avervela trasferita (ad esempio, dopo sei mesi), prima del decorso di 18 mesi (ad esempio, dopo un anno dall’acquisto agevolato), trasferisse la residenza altrove: in tal caso, la permanenza dell’agevolazione potrebbe risultare più dubbia.
D’altro canto, come anticipato, il legislatore ha individuato un’ipotesi di decadenza nel caso in cui il contribuente alieni l’abitazione nei cinque anni, ma non nel caso in cui trasferisca la residenza.
Alla luce delle suesposte considerazioni, si ritiene che il contribuente che sposti la propria residenza dopo l’acquisto della prima casa non perda l’agevolazione. E la medesima conclusione sembra operare anche in caso di trasferimento della residenza all’estero.
In tal caso, peraltro, è possibile effettuare un’ulteriore considerazione. Infatti, per espressa previsione della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, se l’acquirente dell’immobile agevolato è cittadino italiano emigrato all’estero, l’agevolazione prima casa spetta ovunque (sul territorio italiano) si trovi l’immobile acquistato, purché sussistano le altre condizioni agevolative.
Alla luce di tale norma, sarebbe incoerente ritenere che il trasferimento della residenza all’estero, successivo all’atto agevolato, comporti la decadenza dall’agevolazione, mentre la mancanza originaria della residenza in Italia, per il cittadino emigrato all’estero, non impedisce l’applicazione dell’agevolazione al momento dell’atto.