La corretta qualificazione degli interventi edilizi

Dott. Alessio Pistone | 25/11/2015

Gli interventi edilizi, che devono necessariamente essere ricondotti nelle tipologie individuate all’art. 3 del DPR 6 giugno 2001 n. 380. Siccome a volte, la norma nazionale si scontra con una diversa individuazione nel regolamento edilizio. Proprio per questo motivo l’art. 17-bis del DL 12 settembre 2014 n. 133 ha previsto, in futuro, l’adozione di uno schema di regolamento edilizio “tipo” al fine di semplificare e uniformare le norme e gli adempimenti.
L’inserimento o meno in una determinata categoria permette di usufruire di determinate agevolazioni fiscali quali, ad esempio, la detrazione ex art. 16-bis del TUIR per gli interventi di recupero edilizio, esclusa appunto, per gli interventi sulle singole unità immobiliari residenziali, per gli interventi di manutenzione ordinaria. Analogamente, lo status di impresa di “ristrutturazione” spetta solamente se gli interventi sono riconducibili alle lettere c) (restauro e risanamento conservativo) o d) (ristrutturazione edilizia) del citato art. 3 del DPR 380/2001. Anche ai fini IVA l’applicazione di determinate aliquote agevolate è relegata a tale classificazione con la previsione che anche gli interventi minori, se assorbiti in uno più importante, possono usufruire del medesimo trattamento.
Inoltre dall’individuazione della tipologia di intervento scaturiscono, in capo al richiedente, una serie di diritti e obblighi, primo tra tutti la possibilità di porlo in essere o meno in quanto contrario appunto al regolamento edilizio. Per esempio, il cambio di destinazione da produttivo a commerciale di un determinato immobile non sempre è possibile, così come potrebbe essere impedito l’ampliamento della propria abitazione sita in una zona soggetta a vincoli.Quindi una volta verificata la liceità dell’intervento stesso scaturiscono, in capo al richiedente, determinati obblighi, primo tra tutti l’eventuale pagamento del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione, ovvero il contributo rapportato al costo delle opere di urbanizzazione necessarie per poter fruire dell’immobile stesso.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 5184 del 12 novembre 2015, è intervenuto su questo tema analizzando la debenza di tali oneri nel caso di un intervento complesso.
Nello specifico, il proprietario aveva richiesto un cambio di destinazione, compatibile con il vigente strumento urbanistico, che prevedeva la demolizione delle tramezzature e dei servizi igienici e la realizzazione di unità commerciali e abitative dotate di servizi autonomi aumentando, per le diverse destinazioni, il carico urbanistico di zona.
Lo stesso Consiglio, con sentenza n. 3505 del 14 luglio 2015, aveva chiarito che gli interventi urbanistici che alterino, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile prevedendo l’inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi non possono essere considerati come manutenzioni straordinarie (lett. b) dell’art. 3 del DPR 380/2001) o restauro o risanamento conservativo (lett. c) dell’art. 3 del DPR 380/2001) ma rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia (lett. d) dell’art. 3 del DPR 380/2001).
Infatti, per potersi qualificare come tali è sufficiente modificare la distribuzione della superficie interna e dei volumi ovvero l’ordine secondo cui sono disposte le diverse porzioni dell’edificio, per il solo fine di rendere più agevole la destinazione d’uso esistente. Viceversa, le opere di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo presuppongono l’esecuzione di opere che lascino inalterate la struttura dell’edificio e la distribuzione interna della superficie.
Pertanto, il Consiglio di Stato conclude affermando che, nel caso specifico, essendo mutate la consistenza originaria e la distribuzione interna dell’edificio, ed essendo stati inseriti nuovi impianti e modificati i volumi interni, l’intervento non può che essere qualificato quale ristrutturazione edilizia ai sensi della lett. d) del citato art. 3 del DPR 380/2001 con tutte le conseguenze che ne derivano, prima tra tutte il pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione.
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