L'agevolazione "prima casa" come diritto reale di abitazione

Dott. Alessio Pistone | 12/07/2013

Con la sentenza 19 di oggi, la Commissione tributaria regionale di Genova offre lo spunto per alcune considerazioni sistematiche sui limiti delle c.d. “agevolazioni prima casa” per le imposte dirette e, conseguentemente, sui limiti alla revoca delle agevolazioni già concesse e sul fatto che anche all’Agenzia delle Entrate si applica il divieto di abuso del diritto. Si tratta di un punto sullo stato dell’arte della questione particolarmente opportuno, in tempi nei quali un incerto inquadramento dell’istituto dell’abuso del diritto sta generando così gravi incertezze negli operatori.
Il caso era semplicissimo: acquistata la prima casa la contribuente, nel quinquennio, la donava, riservandosi però il diritto di abitazione su di essa. Ebbene, in questo caso si decade o no dal beneficio prima casa?
La tesi dell’Agenzia si fondava, in buona sostanza, sul seguente ragionamento. Nella nota II-bis dell’art. 1 della tariffa del TUR, la revoca dell’agevolazione è disciplinata così: “In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte” (premessa maggiore).
La cessione della nuda proprietà con riserva del diritto della abitazione è sicuramente un atto di cessione che ha ad oggetto l’immobile (premessa minore).
La cessione della nuda proprietà comporta la revoca (conclusione).
Ragionamento apparentemente corretto, ma infondato, e giustamente sconfessato dalla Commissione regionale di Genova, che accoglie le giuste argomentazioni della difesa.
Alla diversa conclusione si giunge con sicurezza sulla base sia di dati ermeneutici e sistematici, sia di principio, cioè non limitandosi a una lettura letterale della disposizione. Dal primo punto di vista, basta considerare che, ai sensi della nota II-bis, comma 1 dell’art. 1 della tariffa allegata al DPR 131/1986, il trasferimento del diritto reale di abitazione è suscettibile di tariffa agevolata. Ne consegue che tale diritto realizza la situazione che consente l’agevolazione. Quindi, se io acquisto il diritto di abitazione ho diritto alla agevolazione.
Per logica invincibile, allora, se il soggetto che aveva acquistato la proprietà dell’immobile, la cede, ma conserva il diritto di abitazione, egli mantiene la situazione che gli attribuisce il beneficio (è lo stesso che se avesse acquistato direttamente subito l’abitazione).
Più in generale, la ratio della norma è tassare meno gli acquisti finalizzati ad acquistare il diritto assoluto di vivere nella casa: il diritto reale di abitazione ha esattamente questo contenuto, quindi chi lo detiene realizza il presupposto dell’agevolazione. Se lo si acquista si ha diritto alla agevolazione, se lo si mantiene si ha diritto di conservarla.
È appena il caso di notare che l’interpretazione opposta, tale da portare un vantaggio all’Agenzia delle Entrate, non sorretto dalla ratio della norma, ove non si volesse ritenere da respingere, come in effetti è, alla luce di un’interpretazione coerente con lo scopo della norma, costituirebbe, comunque, un evidente abuso del diritto da parte dell’Agenzia delle Entrate, che pretenderebbe di farsi scudo della lettera della legge in modo contrastante con la sua ratio.
Non tutti lo ricordano, ma il principio dell’abuso del diritto ha portata generale, e si applica certamente anche all’Amministrazione, anzi ad essa a maggior ragione, visto che essa è soggetto vincolato al principio di imparzialità (art. 97 Cost.).
Posto questo, l’unico profilo dubbio della sentenza concerne le spese: esse avrebbero ben potuto essere poste a carico dell’Amministrazione (e sicuramente dovranno esserle dopo che l’orientamento in questione si consoliderà ulteriormente), pena un evidente strabismo a danno del contribuente.