Locazione turistica di tipo alberghiero da registrare in caso d’uso

Dott. Matteo Mignardi | 31/12/2019

Le locazioni turistiche possono assumere natura diversa, sul piano fiscale, a seconda delle caratteristiche dei servizi prestati.
Dal punto di vista IVA, infatti, il trattamento cambia a seconda che l’operazione possa qualificarsi come:
– pura locazione di immobili abitativi, nel qual caso si applica il regime IVA di esenzione ex art. 10 comma 1 n. 8 del DPR 633/72, fatta salva la possibilità per l’impresa di costruzione o ristrutturazione dell’immobile di optare per il regime di imponibilità con aliquota del 10% (n. 127-duodevicies della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72);
– servizio avente carattere paralberghiero, nel qual caso si configura una prestazione di servizi soggetta a IVA con l’aliquota del 10% (n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72).
Per distinguere la prestazione “alberghiera o paralberghiera” rispetto alla mera locazione dell’immobile, occorre fare riferimento:
– alla normativa regionale di settore (ris. Agenzia Entrate n. 117/2004; circ. Agenzia Entrate n. 12/2007, § 9; ris. Agenzia Entrate n. 18/2012; ris. Agenzia Entrate n. 8/2014);
– ai servizi accessori resi, quali la pulizia e il riassetto degli ambienti e il cambio della biancheria, atteso che hanno natura “alberghiera” o assimilata tutte quelle prestazioni “che rendono possibile al cliente il soggiorno con soddisfacimento dei propri bisogni e delle proprie necessità” (ris. Agenzia delle Entrate n. 88/2002).
Anche per la giurisprudenza di legittimità (Cass. 20 marzo 2014 n. 6501) le prestazioni alberghiere si distinguono dalla mera locazione di immobili arredati proprio per la fornitura di servizi di carattere personale, quali le pulizie o il cambio della biancheria.
Fatte queste considerazioni, ci si interroga sui riflessi di questo duplice inquadramento ai fini dell’imposta di registro.
Per quanto concerne le locazioni “semplici”, a norma del combinato disposto degli artt. 5 della Tariffa, Parte I e 2-bis della Tariffa, Parte II, allegate al DPR 131/86, vige un obbligo di registrazione (entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore) ad ampio spettro, da cui restano esclusi solo i contratti di locazione non stipulati con atto pubblico né con scrittura privata autenticata, aventi durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno.
Tali locazioni poi, se poste in essere da operatori che non sono soggetti passivi IVA, risultano fuori dal campo di applicazione di tale tributo e sono assoggettate a imposta di registro nella misura del 2% (con il minimo di 67 euro) del canone contrattualmente previsto per tutta la durata della locazione turistica (salvo che il contratto abbia durata pluriennale e vi sia stata l’opzione per il pagamento annuale).
Invece, la locazione turistica “semplice” realizzata in presenza del presupposto soggettivo IVA, in applicazione del principio di alternatività IVA-registro (art. 40 del DPR 131/86), risulta:
– soggetta all’imposta di registro nella misura del 2% sul canone pattuito, se esente da IVA;
– soggetta a imposta di registro fissa nella misura di 67 euro se imponibile a IVA al 10% (in quanto il locatore, oltre a essere il costruttore o il soggetto che ha posto in essere l’intervento di ristrutturazione, ha optato nel contratto stesso per l’applicazione dell’IVA).
Qualche dubbio, invece, sussiste nel caso in cui la “locazione turistica”, in virtù della presenza di prestazioni accessorie, debba essere qualificata come “prestazione paralberghiera”. Tale qualificazione dovrebbe, infatti, determinare i suoi effetti anche sull’imposta di registro, sicché non potrebbero applicarsi le particolari norme regolanti la registrazione e l’alternatività IVA-registro operanti per le locazioni, bensì le regole ordinarie.
Pertanto, il contratto di locazione turistica “paralberghiera”, stipulato da soggetti passivi IVA e imponibile al 10%, dovrebbe:
– risultare soggetto a registrazione solo in caso d’uso se stipulato con scrittura privata non autenticata (art. 5 comma 2 del DPR 131/86);
– scontare l’imposta di registro fissa (di 200 euro) in caso di registrazione (art. 40 del DPR 131/86).
In questo senso, si esprime la dottrina, ma non vi sono conferme di prassi.
Resta da domandarsi cosa accada nel caso – residuale – in cui il contratto in questione (locazione turistica paralberghiera) sia stipulato in assenza del presupposto soggettivo IVA.
In questa ipotesi, infatti, l’imposta di registro sarebbe dovuta in misura proporzionale, in applicazione del principio di alternatività IVA-registro, ma ove si ritenesse di dover – per coerenza e omogeneità rispetto a quanto sopra esposto – escludere la riconducibilità di tale fattispecie alla locazione “pura” non potrebbe applicarsi l’aliquota del 2% che l’art. 5 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 riserva, per l’appunto, alle “locazioni”, ma si potrebbe ipotizzare la tassazione al 3% ex art. 9 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86.