Plusvalenze da vendita immobiliare

Dott. Alessio Pistone | 20/07/2012

L’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR considera redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, sulla considerazione che il ristretto arco temporale intercorso tra l’acquisto, o la costruzione, e la successiva rivendita, configuri un intento speculativo. In linea generale, tale plusvalenza, come stabilito dall’art. 68, comma 1 del TUIR, è determinata dalla differenza tra corrispettivo percepito nel periodo d’imposta (criterio di cassa) e costo di acquisto o di costruzione, aumentato di ogni altro onere inerente (spese notarili, imposte di registro, ipotecaria e catastale, ecc.).
Per il computo del quinquennio qualche aspetto critico si pone in relazione all’ipotesi in cui il trasferimento dell’immobile avvenga con clausola di riserva della proprietà (meglio conosciuta come “vendita a rate”), di cui all’art. 1523 c.c., in base alla quale “il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.
Tale clausola consente di raggiungere un duplice obiettivo: da un lato, il compratore acquisisce immediatamente la disponibilità del bene anche in assenza dell’integrale pagamento del bene all’atto della consegna e, dall’altro, il venditore mantiene la relativa proprietà, quale garanzia, fino all’integrale pagamento del prezzo. La questione attiene alle modalità di computo del quinquennio in presenza dell’apposizione della descritta clausola, e tale indagine riguarda l’individuazione sia del termine iniziale, sia di quello finale. La questione è stata affrontata dall’Agenzia delle Entrate nella ris. 30 gennaio 2009 n. 28, in relazione alla fattispecie di rivendita di un terreno agricolo (anche per questi beni la plusvalenza rileva in caso di cessione infraquinquennale) acquistato dal cedente con clausola di riserva della proprietà: in tal caso, secondo l’Amministrazione finanziaria, si deve aver riguardo, per l’individuazione del termine iniziale, “al verificarsi dell’effetto traslativo, non avendo rilevanza alcuna, a tal fine, il momento di stipula dell’atto di compravendita”.
In altre parole, il quinquennio non decorre dalla data in cui è stato sottoscritto l’atto di acquisto, bensì dal successivo momento in cui l’acquirente (futuro cedente) ha terminato il pagamento integrale del prezzo (coincidente con la data di pagamento dell’ultima rata), in quanto solo in tale momento si è realizzato l’effetto traslativo della proprietà.
Tale soluzione, tuttavia, se da un lato appare più favorevole all’Agenzia, almeno nel caso affrontato nella ris. n. 28/2009, dall’altro si presta a facili manovre “elusive” sul fronte dell’individuazione del termine finale, poiché, se ciò che rileva è il pagamento dell’ultima rata di prezzo, allora sarebbe agevole evitare qualsiasi tassazione semplicemente apponendo la clausola di riserva della proprietà all’atto della cessione dell’immobile, individuando la data di pagamento dell’ultima rata in un momento successivo a quello di decorrenza dei cinque anni rispetto all’acquisto (sul punto, si veda anche lo Studio del Consiglio nazionale del Notariato n. 45-2011/T).
La soluzione che sembra più adeguata, anche per evitare un utilizzo arbitrario della clausola in questione, è quella di fare riferimento alla data di stipula dell’atto di compravendita per il conteggio del quinquennio (sia per il termine iniziale, sia per quello finale), attribuendo rilievo all’eventuale apposizione della clausola di riserva della proprietà al solo fine di individuare il quantum tassabile, ossia la quota parte di plusvalenza tassabile in ciascun periodi d’imposta in cui si protrae il pagamento, in applicazione del principio di cassa che governa tali fattispecie reddituali. Tale soluzione, tra l’altro, sarebbe coerente con quanto stabilito nell’ambito della determinazione del reddito d’impresa, ed in particolare nell’art. 109, comma 2, lett. a) del TUIR, secondo cui la competenza di un componente positivo o negativo di reddito coincide con la data di stipula dell’atto notarile di compravendita, essendo irrilevanti eventuali clausole di riservato dominio.