Possibile nullità del contratto di locazione irregolare ai fini fiscali

Dott. Alessio Pistone | 21/05/2014

Semplicisticamente si potrebbe affermare che siccome il contratto nullo, dal punto di vista civile, non produce effetti, così deve essere pure in ambito fiscale: ove ragionassimo in questo modo, se una società assume 10 lavoratori dipendenti e, magari per violazione di norme giuslavoristiche, i contratti di assunzione si rivelano nulli, i lavoratori non dovrebbero corrispondere alcuna somma a titolo di IRPEF e il datore di lavoro non avrebbe diritto a dedurre i relativi costi.
Oltre a ciò, emergerebbero delicati problemi di raccordo tra la giustizia civile e quella tributaria, posto che, se si afferma che il contratto nullo è irrilevante “agli occhi” del Fisco, allora acquisterebbe rilievo (anche senza l’effetto del giudicato sostanziale) la sentenza del giudice civile, sentenza che, ovviamente, può essere ribaltata sia in appello che in Cassazione.
Pensiamo all’art. 1 comma 346 della L. 311/2004, ove è sancita la nullità dei contratti non registrati, e circoscriviamo il discorso alle sole imposte sui redditi.
Partendo dal presupposto che il contratto nullo non produce alcun effetto, C.T. Reg. Palermo n. 179/25/13 ha confermato un accertamento con cui venivano recuperati canoni di locazione non dichiarati, ove tale dato emergeva dalla richiesta di registrazione del contratto.
E’ stata disattesa la tesi del contribuente, secondo cui, dopo la registrazione del contratto, le parti avevano stipulato una scrittura privata con effetto retroattivo con cui venivano ridotti i canoni.
Detta scrittura, non essendo stata registrata, era nulla ai sensi dell’art. 1 comma. 346 della L. 311/2004, per cui improduttiva di effetti giuridici altresì ai fini fiscali.
Il ragionamento eseguito desta perplessità, non solo per le ragioni sopra esposte, ma pure in quanto, nello specifico settore delle locazioni, è sconfessato da altre norme presenti nel sistema.
Alludiamo all’art. 41-ter del DPR 600/73, norma che, al comma due, così recita: “in caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10 per cento del valore dell’immobile”.
Allora, il contratto non registrato, per cui nullo ai sensi della L. 311/2004, non solo produce effetti tributari, ma addirittura legittima la presunzione di esistenza del medesimo per anni antecedenti.
Qualora, in coerenza con la sentenza citata, si intendesse continuare ad affermare l’irrilevanza fiscale del contratto nullo, bisognerebbe sostenere che l’art. 1 comma 346 della L. 311/2004 abbia implicitamente abrogato l’art. 41-ter comma 2 del DPR 600/73: se il contratto nullo è improduttivo di effetti anche ai fini fiscali, e tale è quello non registrato, deve venire meno una norma che ne attribuisce rilievo.
E’ poi palese che, se si concorda con la tesi della Regionale di Palermo, il locatore nulla deve pagare a titolo di IRPEF per i canoni percepiti.