Prossima scadenza IMU 2026 sgravio 50% per comodato gratuito

Dott. Alessio Pistone | 29/05/2026

Negli anni 2014 e 2015 non esisteva una riduzione nazionale automatica della tassazione per gli immobili concessi in comodato gratuito ai parenti. I Comuni avevano soltanto la facoltà di assimilare tali immobili all’abitazione principale, prevedendo eventualmente esenzioni o riduzioni tramite regolamento comunale. Ciò determinava una forte disparità territoriale: alcuni contribuenti beneficiavano di importanti agevolazioni, mentre altri erano soggetti all’IMU piena pur trovandosi in situazioni identiche.

La riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili concessi in comodato gratuito rappresenta una delle agevolazioni fiscali più importanti introdotte negli ultimi anni per sostenere le famiglie italiane e favorire il passaggio generazionale dell’utilizzo degli immobili tra genitori e figli. La disciplina attualmente in vigore nasce con la Legge di Stabilità 2016 e, nonostante le numerose riforme che hanno interessato l’IMU nel corso del tempo, l’impianto normativo dell’agevolazione é rimasto sostanzialmente confermato fino ad oggi. Con la Legge n. 208 del 28 dicembre 2015 si introdusse una disciplina uniforme su tutto il territorio nazionale, stabilendo dal 1° gennaio 2016 una riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili concessi in comodato gratuito tra parenti in linea retta entro il primo grado. La misura venne accolta positivamente da famiglie e operatori del settore immobiliare perché consentì finalmente di superare le differenze tra Comune e Comune, introducendo regole chiare e uguali per tutti. Una prima importante limitazione oggettiva da sottolineare che l’agevolazione si applica esclusivamente alle unità immobiliari non considerate “di lusso”, restano quindi escluse le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. La riduzione può riguardare anche le relative pertinenze, ma limitatamente ad una unità per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7.

Successivamente, con la riforma della “nuova IMU” introdotta dalla Legge n. 160/2019, la disciplina é stata confermata all’interno dell’articolo 1, comma 747, lettera c), senza modifiche sostanziali ai requisiti originari. Anche questo intervento normativo si inserisce nel percorso di razionalizzazione fiscale perseguito negli ultimi anni, volto a rendere più semplice e stabile il sistema tributario immobiliare italiano. Occorre evidenziare un aspetto fondamentale ovvero che la riduzione riguarda la base imponibile e non direttamente l’imposta finale. Ciò significa che il valore catastale sul quale viene calcolata l’IMU viene dimezzato, quindi la riduzione dell’imposta dovuta ne é solo una conseguenza.

Per poter usufruire della riduzione IMU del 50% devono essere rispettati contemporaneamente precisi requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla legge.

Requisiti oggettivi:

• l’immobile concesso in comodato deve essere ad uso abitativo;
• l’immobile non deve appartenere alle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9;
• il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
• il beneficio deve essere dichiarato nella dichiarazione IMU da presentare nei termini previsti;
• il comodato deve riguardare immobili effettivamente utilizzati dal comodatario come abitazione principale.

Requisiti soggettivi:

• il comodato deve essere stipulato tra parenti in linea retta entro il primo grado, quindi esclusivamente tra genitori e figli;
• il comodatario deve utilizzare l’immobile come propria abitazione principale;
• il comodatario deve avere nell’immobile sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale;
• il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato;
• il comodante non deve possedere altri immobili abitativi in Italia, ad eccezione della propria abitazione principale situata nello stesso Comune dell’immobile concesso in comodato;
• anche l’eventuale abitazione principale del comodante non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Uno degli aspetti che negli anni ha generato maggiori dubbi riguarda il possesso di ulteriori immobili da parte del comodante. La normativa prevede infatti una condizione particolarmente rigorosa poiché il proprietario non deve possedere altre abitazioni in Italia oltre alla propria abitazione principale e all’immobile concesso in comodato. Da notare che dal tenore della norma, anche solo piccole quote di proprietà su ulteriori immobili abitativi possono far decadere dall’agevolazione. Questa impostazione restrittiva é stata più volte confermata anche nella prassi amministrativa e nei chiarimenti ministeriali.

Negli ultimi anni l’agevolazione ha assunto un ruolo sempre più importante, soprattutto in un contesto caratterizzato dall’aumento della pressione fiscale sugli immobili diversi dall’abitazione principale. Molte famiglie utilizzano il comodato gratuito per consentire ai figli di vivere in una casa senza sostenere i costi di un affitto, mantenendo però la proprietà dell’immobile in capo ai genitori. La riduzione IMU del 50% rappresenta quindi uno strumento concreto di sostegno familiare e di incentivo alla solidarietà intergenerazionale.