Locazione breve VS Attività d'impresa

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 373 del 10 settembre 2019, è intervenuta sull’applicabilità del regime fiscale ex art. 4 del DL 50/2017 in caso di attività di locazione di immobile ad uso abitativo posta in essere da parte di un privato al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa tramite il portale online “Airbnb”.
Si ricorda che, in base all’art. 55 commi 1 e 2 del TUIR, affinché la locazione di alloggi ad uso turistico ricada nell’ambito del reddito d’impresa, la prestazione deve essere resa con professionalità abituale, ancorché non esclusiva, e con un’organizzazione di mezzi in forma imprenditoriale.
Le locazioni brevi, quindi, oltre al carattere occasionale della prestazione:
– si riferiscono a stanze o abitazioni;
– non hanno una durata superiore a 30 giorni;
– vengono stipulati in maniera diretta o per mezzo di intermediari immobiliari, compresi i portali online (Airbnb, Booking, etc);
– possono comprendere servizi accessori quali: pulizia e fornitura di biancheria iniziale, nonchè utenze (come wi-fi e aria condizionata), escludendo però tutti i servizi aggiuntivi che presuppongono organizzazione (ad es. la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio, di guide turistiche o di interpreti, etc).
La principale difficoltà nell’inquadrare l’attività di fatto esercitata nella corretta tipologia reddituale consiste nell’individuare in modo oggettivo tali parametri connotanti o meno l’esercizio di un’attività commerciale.
Il legislatore, nell’ambito della disciplina delle locazioni brevi, di cui all’art. 4 comma 3-bis del DL 50/2017, aveva disposto l’emanazione, entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione, di un regolamento che avrebbe dovuto definire i criteri base per considerare come imprenditoriale l’attività svolta, in base anche al numero delle unità immobiliari locate ed alla durata delle locazioni in un anno solare.
Le indicazioni fornite in tale provvedimento avrebbero potuto trovare applicazione anche al di fuori dello specifico campo delle locazioni brevi, risultando utili anche per definire, più in generale, i confini dell’attività di impresa con riferimento anche alle attività ricettive extralberghiere, in tutte le fattispecie in cui essa può manifestarsi. Tuttavia, tale regolamento non è mai stato emanato per cui occorre individuare gli elementi idonei a tracciare il confine fra l’esercizio di mera locazione immobiliare e l’esercizio di attività commerciale, secondo quanto stabilito dalla prassi e dalla giurisprudenza.
In ogni caso, però, occorre tenere presente la normativa sul turismo, dapprima contenuta nel DLgs. n. 79/2011 (Codice del turismo) e successivamente, a seguito della dichiarazione di incostituzionalità di alcune parti, confluita nelle singole leggi regionali. In talune norme sono infatti posti limiti quantitativi nel numero di unità oppure qualitativi in tema di servizi erogati.
IMPORTANTE: In dottrina è stato più volte affermato che, dal punto di vista fiscale, non hanno efficacia vincolante tali indicazioni in quanto configurano l’esercizio in forma imprenditoriale o non imprenditoriale esclusivamente dal punto di vista amministrativo.
L’Agenzia delle Entrate, dal canto suo, aveva affrontato l’argomento con la risposta all’interpello DRE Veneto 31 gennaio 2008 n. 907-1/2008, nel quale era stato ribadito che eventuali previsioni delle leggi regionali che definiscano il numero di immobili destinato all’esercizio dell’attività “in forma non imprenditoriale” non pongono alcun vincolo in ambito tributario. Ad esempio, ove la norma regionale stabilisca che, fino a due immobili, l’attività debba essere considerata “non imprenditoriale”, la locazione turistica di due immobili non deve essere considerata, a prescindere, al di fuori dell’attività d’impresa. Al contrario, la locazione di cinque unità, di per sé, non configura automaticamente un’attività imprenditoriale.
L’Agenzia delle Entrate, con la citata risposta n. 373 risponde ad un interpello presentato da una persona fisica, non imprenditore, che, sfruttando i portali telematici voleva locare, con il regime della “cedolare secca”, alcune stanze di un fabbricato di sua proprietà. Il contribuente evidenzia che la normativa provinciale di Bolzano 12/1995 prevede che «l’esercizio di affittacamere privato è possibile solo nel caso in cui non vengano stipulati più di quattro contratti di locazione all’anno per ogni camera o appartamento e purché non vengo svolta un’attività di promozione rispettivamente di intermediazione o non ci si avvalga della stessa».
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che la legge è esplicita sul punto, disponendo che la disciplina delle locazioni brevi “si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Inoltre, ripercorrendo la normativa sulle locazioni brevi, l’Agenzia conferma che, in assenza del sopracitato regolamento che indichi il numero di unità e la durata dei contratti, occorre fare riferimento ai principi generali dell’art. 2082 c.c e dell’art. 55 del TUIR.
In assenza di tali requisiti l’attività non può essere connotata come imprenditoriale (escludendo quindi la necessità di presentare la SCIA al Comune, richiedere la partita IVA, iscriversi in Camera di Commercio ed all’INPS) risultando ininfluente una eventuale “sovrapposizione” tra le leggi sul turismo e quelle tributarie in quanto tali disposizioni disciplinano materie diverse e presentano finalità diverse.