«Prima casa», confermato il regime di decadenza e il credito d’imposta

Dott. Alessio Pistone | 25/01/2014

Dal 1° gennaio di quest’anno, come ormai noto, è cambiata la disciplina della tassazione indiretta dei trasferimenti immobiliari, per via delle novelle legislative introdotte dall’art. 10 del DLgs. 23/2011, come modificato dall’art. 26 del DL 104/2013, nonché delle novità recate dalla legge di stabilità 2014 per quanto concerne il caso specifico di atti traslativi a titolo oneroso di terreni agricoli.
Per quanto concerne la cosiddetta agevolazione “prima casa”, l’art. 10, comma 1 del citato decreto del 2011, intervenendo sull’art. 1, comma 1 della Tariffa – Parte Prima – allegata al DPR 131/1986, ha previsto l’aliquota ridotta al 2% per gli atti aventi ad oggetto il trasferimento di case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis), la quale continua a recare tutta la disciplina dell’agevolazione de qua.
Più precisamente, le modifiche normative sinora menzionate non hanno in alcun modo intaccato le disposizioni della nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa sopra citata, sicché, tra l’altro, a differenza dei mutati requisiti oggettivi afferenti all’individuazione delle case “non di lusso” ai fini dell’imposta di registro (tutte ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, ed a prescindere dalle caratteristiche del DM 2 agosto 1969), sono rimasti immutati i presupposti soggettivi, nonché le norme inerenti ai profili sanzionatori e decadenziali del regime di vantaggio in oggetto.
Il comma 4 della suddetta nota II-bis), in particolare, dispone che, in caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30% delle stesse imposte. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Nel sistema normativo previgente, qualora il contribuente fosse decaduto dall’agevolazione, avrebbe dovuto corrispondere l’imposta di registro nella misura ordinaria del 7% prevista dall’allora art. 1, comma 1 della Tariffa, oltre che l’imposta ipotecaria nella misura ordinaria del 2% ai sensi della nota all’art. 1 della Tariffa allegata al DLgs. 347/1990, nonché l’imposta catastale dell’1% ex art. 10, comma 2 di quest’ultimo decreto. Inoltre, sarebbe stata applicabile la sanzione del 30% prevista dal quarto comma della nota II-bis).
In sostanza, a fronte di una tassazione inizialmente agevolata nella misura del 3% per il registro, oltre alle ipo-catastali di 336 euro (168 euro ciascuna), il contribuente a seguito di decadenza avrebbe dovuto corrispondere sostanzialmente un ulteriore 7% della base imponibile (4% per il registro, 2% e 1% per le ipocatastali, detratte quelle fisse già versate), più sanzioni ed interessi.
Nella vigenza della nuova disciplina, a decorrere dal 1° gennaio di quest’anno, invece, nel caso in cui il contribuente decada dai benefici fiscali di cui trattasi, questi sarà tenuto a corrispondere la misura ordinaria dell’imposta di registro pari al 9% ex art. 1, comma 1 della nuova Tariffa, come modificato dall’art. 10, comma 1 del DLgs. 23/2011, mentre, per quanto concerne le imposte ipotecaria e catastale, troveranno comunque applicazione le disposizioni di cui al successivo terzo comma di tale art. 10, come modificato dall’art. 26, comma 1 del DL 104/2013, per cui ognuna di tali imposte è dovuta nella misura fissa di 50 euro.
In conclusione, quindi, la disciplina vigente dispone che, a fronte di un’imposizione agevolata nella misura del 2% per il registro, oltre alle ipocatastali pari a 100 euro, il contribuente che decade dal beneficio fiscale deve corrispondere un ulteriore 7% a titolo di imposta di registro (mancante), più i soliti interessi e sanzioni. L’onere complessivo derivante dalla decadenza dell’agevolazione, pertanto, rimane pressoché uguale rispetto al regime previgente.
L’agevolazione “prima casa” non ha subito alcuna modifica, invece, ai fini dell’IVA, se non per quanto attiene all’aumento delle imposte fisse da 168 a 200 euro. Pertanto, nessuna differenza sostanziale è intervenuta dal 1° gennaio 2014 rispetto al passato.
Si evidenzia, infine, che anche in relazione alle nuove disposizioni in vigore dall’inizio di quest’anno trova applicazione l’art. 7 della L. 448/1998, per cui, ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis), spetta un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.
Tale previsione normativa, infatti, non si ritiene che possa costituire una di quelle agevolazioni abrogate con il quarto comma dell’art. 10 del DLgs. 23/2011, poiché non incidente sulla misura dell’imposta di registro proporzionale dovuta per il trasferimento immobiliare.