Locazioni brevi e locazioni commerciali 2026

Dott. Alessio Pistone | 12/02/2026

Primo argomento su cui focalizzare l’articolo di oggi riguarda l’introduzione della novità per le locazioni brevi relativa alla riduzione a due appartamenti del limite oltre il quale scatta l’imprenditorialità della attività. La novità incide su un impianto normativo che, nel tempo, ha subito già diversi interventi e che oggi richiede un attento coordinamento con le regole fiscali vigenti. Il regime fiscale delle locazioni brevi trova la propria disciplina nell’art. 4, comma 1 e seguenti, del DL 24 aprile 2017 n. 50. In origine, il comma 3-bis prevedeva l’adozione di un regolamento volto a individuare i criteri per stabilire quando l’attività di locazione breve si presume esercitata in forma imprenditoriale, in coerenza con l’art. 2082 del codice civile e con la disciplina dei redditi d’impresa, anche tenendo conto del numero delle unita immobiliari locate e della durata delle locazioni nell’anno solare. Tale disposizione é stata abrogata prima dell’emanazione del regolamento e sostituita dall’art. 1, comma 595, che introdusse, a decorrere dal 2021, una presunzione legale di imprenditorialità in caso di destinazione alla locazione breve di oltre quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Come accennato, dal 2026 il limite viene ulteriormente ridotto a due appartamenti. La modifica, applicabile già all’anno in corso, genera non poche difficolta interpretative, anche per l’assenza di una disciplina transitoria. La presunzione di imprenditorialità scatta infatti nel momento in cui si supera la soglia numerica prevista, a prescindere dalla circostanza che la locazione prosegua anche solo per pochi giorni nell’anno successivo. Si pensi al caso in cui nel 2026 proseguano tre locazioni brevi iniziate nel 2025. In linea teorica, tali contratti non determinano automaticamente l’applicazione della presunzione, poiché vengono avviati in un periodo in cui il limite e fissato a quattro unita. Tuttavia, qualora nel corso del 2026 il contribuente stipuli nuovi contratti di locazione breve relativi ai medesimi tre appartamenti, si configura il superamento della soglia vigente e quindi l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Tale impostazione deve comunque essere valutata tenendo conto delle regole di imputazione per competenza dei redditi fondiari nei singoli periodi d’imposta.

Principale criticità fisiologica a questo business riguarda l’ipotesi in cui gli immobili risultino già pagati in anticipo e prenotati nel 2025 ma con decorrenza contrattuale nel 2026. Anche in questi casi occorre comprendere quale sia il momento rilevante ai fini del computo del limite numerico. Proprio per superare le incertezze applicative, nel corso dell’esame parlamentare del Decreto Milleproroghe viene presentato un emendamento che prevede il differimento di sei mesi dell’entrata in vigore del nuovo limite, con applicazione dal 1° luglio 2026, oltre a una moratoria semestrale per i soggetti che superano per la prima volta la soglia di presunzione. L’intervento mira a garantire maggiore certezza agli operatori e a consentire un adeguamento graduale alla nuova disciplina.

Un secondo tema di interesse riguarda la cedolare secca sulle locazioni commerciali, misura che si aprì e si chiuse in un arco temporale molto limitato. L’art. 1, comma 59, della legge 145/2018 introdusse, in via transitoria, la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti di locazione commerciale stipulati nel 2019, con riferimento agli immobili classificati in categoria C/1, di superficie non superiore a 600 mq (escluse le pertinenze), con aliquota del 21% e a condizione che al 15 ottobre 2018 non risulti in essere un contratto tra gli stessi soggetti per il medesimo immobile. Si tratta di una disciplina temporanea e circoscritta. Nel 2019 l’Agenzia delle Entrate stabilì che, al fine di evitare disparità di trattamenti, potesse essere assimilato a un contratto stipulato nel 2019 anche un contratto precedente, scaduto naturalmente nel corso dello stesso anno e prorogato nel 2019. Tale assimilazione operava però esclusivamente nell’ambito temporale di vigenza del regime agevolativo.

Orbene, con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia ribadisce in modo espresso che l’opzione per il regime facoltativo, già esercitata nel 2019 in sede di proroga di un contratto stipulato in precedenza, non potrà essere nuovamente esercitata in occasione di un’ulteriore proroga intervenuta nel 2025. Nel caso esaminato, il contratto originario era stipulato nel 2013, la cedolare secca venne applicata nel 2019 in sede di proroga, ma il regime transitorio risulta ormai esaurito. Secondo l’Amministrazione finanziaria, l’equiparazione tra contratto prorogato nel 2019 e contratto stipulato nel 2019 produce effetti solo nel periodo in cui la disciplina agevolativa e vigente. Venuto meno tale presupposto, nel 2025 non risulta più possibile accedere o continuare ad applicare la cedolare secca in occasione di una nuova proroga contrattuale. Ne consegue che, alla proroga intervenuta nel 2025, il contribuente deve applicare il regime ordinario di tassazione.