Affitti brevi 2026 definitivi gli emendamenti

Dott. Alessio Pistone | 22/12/2025

Come gia approfondito in precedenti contributi, il disegno di Legge di Bilancio 2026 include una disposizione che interviene sulla fiscalità degli affitti brevi. Dopo un articolato percorso emendativo, il testo definitivo dovrebbe essere licenziato entro breve; nelle more, é possibile analizzarne i contenuti sulla base delle anticipazioni attualmente disponibili. La proposta normativa interviene sull’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, modificando il regime della cedolare secca applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi. In particolare, viene ridefinita la struttura delle aliquote dell’imposta sostitutiva, differenziandole in funzione del numero di unita immobiliari locate. La nuova impostazione prevede l’applicazione della cedolare secca con aliquota del 21 per cento per i redditi derivanti dalla locazione breve di una sola unita immobiliare, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Per la seconda unita immobiliare concessa in locazione breve, l’aliquota salirebbe al 26 per cento, mentre per la terza e la quarta unita l’attività assumerebbe natura imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA.

In sintesi, la modifica determina ormai in via pressoché non ulteriormente rivedibile:

• Cedolare secca al 21% sul primo immobile destinato ad affitti turistici, anche in presenza di intermediari immobiliari o piattaforme digitali;
• Cedolare secca al 26% limitatamente alla seconda unita immobiliare;
• Qualificazione dell’attività come imprenditoriale dalla terza unita in poi.

Dalla relazione tecnica agli emendamenti emerge inoltre che la disposizione proposta comporterebbe, di fatto, l’eliminazione dell’attuale articolo 7 della bozza del DDL di Bilancio, che nella versione originaria introduceva ulteriori modifiche alla disciplina delle locazioni brevi prevista dal citato decreto-legge n. 50 del 2017.

Si segnala che la Legge di Bilancio 2026, comprensiva anche di questa norma, dovrebbe essere approvata definitivamente prima delle festività natalizie, presumibilmente mediante voto di fiducia al Senato. In ogni caso, si resta in attesa delle necessarie conferme ufficiali.

Giova ricordare che la cedolare secca:

• Rappresenta un regime opzionale consistente nel versamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, limitatamente al reddito prodotto dall’immobile locato;
• Comporta l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo normalmente dovute per la registrazione, la risoluzione e la proroga dei contratti di locazione. Resta invece dovuta l’imposta di registro in caso di cessione del contratto;
• Implica la rinuncia, per tutta la durata dell’opzione stessa, a qualsiasi aggiornamento del canone di locazione, anche se contrattualmente previsto, inclusa la variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo.

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, l’opzione può essere esercitata sia al momento della registrazione del contratto sia negli anni successivi, in presenza di contratti pluriennali. Qualora la scelta non venga effettuata inizialmente, la registrazione segue le regole ordinarie, con applicazione delle imposte di registro e di bollo, che in tal caso non risultano rimborsabili.

Infine, benché si tratti in ogni caso di una disposizione ancora inserita in un testo di legge non definitivo, difficilmente sarà suscettibile di ulteriori modifiche nel corso dell’iter parlamentare di approvazione.