Agevolazione rivendita “prima casa” estesa a 2 anni
Dott. Alessio Pistone | 05/06/2026
L’Agenzia delle Entrate torna a fare chiarezza sulle agevolazioni “prima casa” con la Risposta a interpello n. 117 del 4 giugno 2026, affrontando una fattispecie particolarmente interessante che riguarda l’acquisto di una nuova abitazione da parte di contribuenti già proprietari di un immobile acquistato in passato con i benefici fiscali previsti dalla normativa.
La vicenda prende avvio da una situazione non rara nella pratica. Due contribuenti avevano acquistato nel 1986 un’abitazione usufruendo delle agevolazioni “prima casa”. Successivamente, nel 2004, avevano acquisito anche l’unità immobiliare adiacente allo scopo di ampliare gli spazi della propria abitazione principale. Tale secondo acquisto era stato effettuato senza beneficiare delle agevolazioni fiscali, poiché all’epoca non era ancora intervenuto il successivo orientamento dell’Amministrazione finanziaria che avrebbe consentito l’applicazione del beneficio anche per l’acquisto di immobili destinati all’ampliamento della prima casa. Le due unità immobiliari sono state poi fuse catastalmente, dando origine a un’unica abitazione. I contribuenti hanno quindi manifestato l’intenzione di acquistare una nuova casa nello stesso Comune di residenza, destinandola ad abitazione principale, chiedendo se fosse possibile usufruire nuovamente dell’aliquota agevolata prevista per la “prima casa” impegnandosi a vendere l’immobile attualmente posseduto entro il termine di due anni.
L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che la disciplina agevolativa trova fondamento nell’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, che prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura ridotta del 2% per l’acquisto di abitazioni non di lusso, a condizione che siano rispettati specifici requisiti soggettivi e oggettivi.
Tra le condizioni richieste dalla normativa vi sono l’ubicazione dell’immobile nel Comune di residenza dell’acquirente o nel Comune in cui egli si impegna a trasferire la residenza entro diciotto mesi dall’acquisto, l’assenza di altri immobili abitativi posseduti nello stesso Comune e il mancato possesso, sull’intero territorio nazionale, di altre abitazioni acquistate con le medesime agevolazioni. Proprio quest’ultimo requisito ha subito negli anni un’importante evoluzione normativa. La Legge di Stabilità 2016 aveva infatti introdotto una significativa apertura consentendo ai contribuenti di acquistare una nuova abitazione con le agevolazioni “prima casa” anche quando risultavano ancora proprietari di un immobile precedentemente acquistato con il medesimo beneficio, purché quest’ultimo venisse successivamente venduto entro un determinato termine.
La Legge di Bilancio 2025 ha ulteriormente rafforzato questa possibilità, estendendo da uno a due anni il periodo entro il quale deve essere effettuata la vendita dell’immobile già posseduto. Si tratta di una modifica particolarmente favorevole ai contribuenti che consente una gestione più agevole delle operazioni di compravendita immobiliare, evitando situazioni di difficoltà legate alle tempistiche del mercato.
Alla luce di tale quadro normativo, l’Agenzia ha confermato che gli istanti potranno beneficiare delle agevolazioni “prima casa” sul nuovo acquisto anche se già proprietari dell’abitazione derivante dalla fusione delle due unità immobiliari. La condizione essenziale resta quella di procedere alla vendita dell’immobile attualmente posseduto entro due anni dalla stipula del nuovo atto di acquisto. La risposta affronta anche il tema del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, disciplinato dall’articolo 7 della Legge n. 448 del 1998. Tale beneficio consente di recuperare, entro determinati limiti, l’imposta corrisposta in occasione del precedente acquisto agevolato quando si procede all’acquisto di una nuova abitazione che possiede i requisiti “prima casa”. Anche sotto questo profilo l’Agenzia ha fornito un’importante precisazione. Nel caso esaminato, il credito d’imposta potrà essere riconosciuto, ma dovrà essere calcolato esclusivamente con riferimento all’imposta agevolata versata per l’acquisto effettuato nel 1986. Non potrà invece essere considerata l’imposta pagata nel 2004 per l’acquisto dell’immobile adiacente, poiché quest’ultimo era stato acquistato senza beneficiare delle agevolazioni “prima casa”. Il principio ribadito dall’Amministrazione finanziaria é che il credito d’imposta nasce esclusivamente dalla precedente fruizione del beneficio fiscale. Di conseguenza, le imposte corrisposte in misura ordinaria non possono concorrere alla determinazione del credito spettante in occasione del nuovo acquisto. La risposta n. 117/2026 conferma quindi un orientamento favorevole ai contribuenti e coerente con l’evoluzione della normativa degli ultimi anni, che ha progressivamente ampliato le possibilità di sostituzione dell’abitazione principale senza perdita delle agevolazioni fiscali. L’estensione a due anni del termine per la vendita dell’immobile pre-posseduto rappresenta una misura di buon senso che tiene conto delle concrete dinamiche del mercato immobiliare e che si inserisce nel più ampio percorso di semplificazione e sostegno alle famiglie perseguito dall’attuale Governo.
Sul tema delle agevolazioni immobiliari e della fiscalità della casa si rinvia anche agli approfondimenti già pubblicati su Studio Multiservizi, dedicati alle principali novità in materia di IMU, agevolazioni fiscali e trasferimenti immobiliari, argomenti che continuano a rivestire particolare interesse per famiglie e contribuenti.
