Esenzione imposta di successione per quote di SRL
Dott. Alessio Pistone | 08/06/2026
La scorsa settimana l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta ad interpello n. 115/2026 che offre alcuni spunti interessanti per riflettere sulle strategie utilizzabili per trasferire il patrimonio ai figli evitando future criticità gestionali e successorie. Come sempre sostenuto nelle nostre pubblicazioni, la pianificazione del passaggio generazionale rappresenta uno dei temi più delicati per le famiglie che possiedono patrimoni immobiliari significativi. Una corretta programmazione consente spesso di ridurre conflitti tra eredi, semplificare la gestione degli immobili e garantire continuità nella valorizzazione del patrimonio.
Immaginiamo quindi per esempio il caso di un contribuente proprietario di una palazzina composta da dieci appartamenti destinati alla locazione. Tutti gli immobili sono intestati direttamente alla persona fisica e generano canoni di locazione che confluiscono nella sua dichiarazione dei redditi. Con il passare degli anni emerge la necessità di pianificare il trasferimento del patrimonio ai due figli. In assenza di interventi, al momento dell’apertura della successione ciascun immobile entrerà nell’asse ereditario e verrà trasferito agli eredi secondo le quote spettanti. Questa situazione presenta alcuni aspetti critici innanzitutto in capo agli eredi che si troveranno comproprietari dei singoli appartamenti, con la necessità di assumere decisioni condivise per ogni operazione di gestione, manutenzione, locazione o eventuale vendita. Inoltre la frammentazione della proprietà può generare nel tempo conflitti familiari e rendere più complessa la valorizzazione del patrimonio. Una soluzione frequentemente adottata consiste nel conferire preventivamente l’intera palazzina in una società a responsabilità limitata immobiliare. In questo modo il patrimonio immobiliare viene concentrato all’interno della società mentre il proprietario mantiene la titolarità delle quote societarie.
La Srl diventa quindi il soggetto proprietario degli immobili e il fondatore può continuare a gestire l’intero complesso come amministratore unico. Successivamente il passaggio generazionale non riguarderà più i singoli appartamenti ma le partecipazioni societarie. Dal punto di vista organizzativo i vantaggi sono evidenti poiché gli immobili restano uniti in un unico contenitore giuridico, evitando la frammentazione del patrimonio. Gli eredi ricevono quote societarie e non singoli immobili, mantenendo una gestione coordinata e professionale dell’intero complesso.
La Risposta n. 115/2026 dell’Agenzia delle Entrate assume particolare rilevanza proprio sotto questo aspetto. L’Amministrazione finanziaria ha infatti contestato un’operazione nella quale una holding veniva conferita in una nuova società prima della donazione ai figli, rilevando che il patrimonio netto della nuova società risultava enormemente inferiore rispetto al valore effettivo delle partecipazioni sottostanti. Secondo l’Agenzia, tale schema generava un abbattimento artificioso della base imponibile ai fini dell’imposta di donazione e configurava un vantaggio fiscale indebito. Il messaggio che emerge dalla risposta é molto chiaro ovvero che la costituzione di una società poco prima del trasferimento generazionale non può avere come finalità prevalente la riduzione dell’imposta di successione o donazione.
Diverso é invece il caso della costituzione di una Srl immobiliare caratterizzata da reali motivazioni economiche e gestionali. Se la società viene creata per accentrare la gestione degli immobili, migliorare l’accesso al credito, semplificare i rapporti con gli inquilini, programmare investimenti e garantire continuità aziendale tra le generazioni, le ragioni extrafiscali risultano concrete e documentabili. In tale contesto la Srl può diventare uno strumento estremamente efficace per il passaggio generazionale. I figli possono ricevere progressivamente quote della società mantenendo un assetto di governance ordinato e preservando l’unitarietà del patrimonio immobiliare. Occorre inoltre ricordare che l’articolo 3, comma 4-ter, del Testo Unico sulle Successioni e Donazioni prevede l’esenzione dall’imposta per il trasferimento di partecipazioni societarie ai discendenti quando viene trasferito il controllo della società e questo viene mantenuto per almeno cinque anni. La disciplina, recentemente oggetto di chiarimenti interpretativi e di attenzione da parte della giurisprudenza, rappresenta uno strumento particolarmente interessante per le imprese familiari.
La scelta tra mantenere gli immobili in proprietà diretta oppure conferirli in una Srl immobiliare non può quindi essere valutata esclusivamente sulla base del carico fiscale immediato. Devono essere considerati anche gli aspetti gestionali, organizzativi, successori e familiari. Per patrimoni immobiliari di dimensioni rilevanti, come nel caso di intere palazzine o complessi immobiliari destinati alla locazione, la costituzione di una Srl immobiliare può rappresentare uno strumento particolarmente efficace per garantire continuità, governabilità e protezione del patrimonio nel lungo periodo. Tuttavia ogni operazione deve essere progettata con attenzione, documentando adeguatamente le motivazioni economiche e gestionali che la giustificano, alla luce dei principi recentemente ribaditi dall’Agenzia delle Entrate.
CASO 1: Al fine di analizzare il profilo fiscale supponiamo che la palazzina abbia un valore di mercato pari a 3 milioni di euro e un valore catastale complessivo di 1,8 milioni di euro. Nel caso di successione diretta degli immobili, ciascun figlio riceverebbe beni per un valore di 1,5 milioni di euro. Grazie alla franchigia di un milione di euro prevista per ciascun figlio, l’imposta di successione sarebbe applicata soltanto sulla parte eccedente. La base imponibile per ciascun erede sarebbe quindi pari a 500.000 euro, con un’imposta del 4% pari a 20.000 euro ciascuno. L’imposta complessiva ammonterebbe a 40.000 euro, oltre alle imposte ipotecarie e catastali dovute in sede di trasferimento. Se invece il proprietario costituisce una Srl immobiliare conferendo l’intera palazzina e successivamente trasferisce ai figli le quote della società, il valore fiscalmente rilevante ai fini dell’imposta di successione o donazione sarà normalmente rappresentato dal patrimonio netto della società. .
CASO 2: Se ipotizziamo che la palazzina abbia un valore di mercato di 1999.999 euro e che sia conferita in una Srl immobiliare di nuova costituzione senza debiti, il ragionamento cambia sensibilmente. Dal punto di vista civilistico e contabile, la società nascerebbe con un patrimonio netto sostanzialmente pari al valore del bene conferito. In questo caso il valore delle quote della Srl sarebbe anch’esso pari a circa 1999.999 euro. Sul piano successorio emerge però un aspetto molto interessante: se il proprietario ha due figli, ciascuno erediterà quote per circa 999.998 euro. Poiché l’art. 2 del D.Lgs. 346/1990 prevede una franchigia di 1.000.000 euro per ciascun figlio, non vi sarebbe alcuna imposta di successione né nel caso di trasferimento diretto dell’immobile né nel caso di trasferimento delle quote della società. Pertanto, con un patrimonio immobiliare inferiore al milione di euro, la costituzione della Srl immobiliare non produce normalmente vantaggi fiscali successori immediati, perché la franchigia già azzera l’imposta.
Occorre inoltre considerare che. come già scritto prima ed a seguito della recente posizione dell’Agenzia delle Entrate espressa nella risposta n. 115/2026, una società costituita poco prima della successione con il solo scopo di ridurre la base imponibile potrebbe essere oggetto di contestazione qualora non esistano valide ragioni economiche e organizzative. Nel caso di una palazzina da 1999.999 euro ereditabile da due soggetti ciascuno per la metà, il rischio fiscale sarebbe peraltro limitato, poiché il trasferimento sarebbe comunque integralmente coperto dalla franchigia successoria.
Al di là delle valutazioni tecniche e delle opportunità offerte dagli strumenti di pianificazione patrimoniale, non può essere ignorato il crescente dibattito politico sul tema della tassazione delle successioni e dei patrimoni familiari. Destano particolare preoccupazione le periodiche proposte provenienti da alcune forze di opposizione che mirano ad aumentare il prelievo fiscale sui beni trasferiti agli eredi attraverso forme più o meno esplicite di “patrimoniale successoria”. Si tratta di una prospettiva che suscita perplessità in molti contribuenti, soprattutto se si considera che gli immobili oggetto di successione sono spesso il risultato di redditi già assoggettati ad imposizione fiscale al momento della loro produzione, acquistati con risorse già tassate e successivamente gravati, per decenni, da imposte patrimoniali e tributi locali quali IMU, TARI e altre forme di prelievo. In tale contesto, una ulteriore tassazione al momento del trasferimento generazionale rischierebbe di essere percepita come una duplicazione, se non addirittura una triplicazione, del carico fiscale sul medesimo patrimonio.
L’attuale assetto normativo italiano, confermato anche dalle recenti scelte dell’attuale Governo, continua invece a riconoscere l’importanza della tutela del risparmio delle famiglie e della continuità patrimoniale tra generazioni, mantenendo franchigie particolarmente elevate per i trasferimenti tra genitori e figli. Una scelta che appare coerente con il principio costituzionale di tutela del risparmio e con l’esigenza di evitare che patrimoni costruiti nel corso di una vita di lavoro vengano progressivamente erosi da un susseguirsi di imposizioni fiscali. Tutto ciò al fine di consentire di programmare il passaggio generazionale senza compromettere la stabilità delle attività economiche. Di pari passo l’obiettivo perseguito dal legislatore é quello di evitare che eventi successori possano determinare la dispersione di patrimoni costruiti nel corso di intere generazioni.
Per questo motivo, una corretta pianificazione successoria non rappresenta soltanto uno strumento di efficienza fiscale, ma anche una forma di tutela del patrimonio familiare rispetto a possibili future evoluzioni normative che potrebbero incidere in misura significativa sui trasferimenti generazionali.
