Nuova disciplina degli acquisti di immobili donati (da Notariato.it)

Dott. Alessio Pistone | 02/02/2026

Il Notariato, attraverso un comunicato stampa (download) del 17 dicembre 2025 facente seguito al precedente del 26 novembre (download), annuncia una semplificazione di grande rilievo per gli acquisti immobiliari aventi ad oggetto beni di provenienza da donazioni. Generalmente l’acquirente di un immobile donato corre il rischio che, anche a distanza di molti anni dal rogito e pur avendo adempiuto correttamente a tutte le obbligazioni, gli eredi del donante originario possano agire per ottenere la restituzione dell’immobile. I notai chiariscono che acquistare un immobile da un venditore che lo abbia ricevuto in donazione non rappresenta più un rischio poiché con l’entra in vigore la novità introdotta dalla Legge n. 182/2025, é stata modificata in modo rilevante la disciplina civilistica delle donazioni immobiliari e della loro circolazione.

Nel comunicato stampa, il Notariato rivendica con soddisfazione la paternità di una riforma definita di portata storica, che risponde alle esigenze dei cittadini e rende le donazioni immobiliari più sicure e certe. In questo senso si colloca anche il commento del Presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Vito Pace.

Le nuove regole trovano applicazione dal 18 dicembre 2025 per le successioni che si aprono e per le donazioni che si perfezionano dopo l’entrata in vigore della legge. Per le successioni già aperte continuano ad applicarsi le norme precedenti solo nel caso in cui l’azione di riduzione, per le successioni, o l’atto di opposizione, per le donazioni, risultino già proposti o vengano comunque trascritti entro sei mesi dall’entrata in vigore della riforma. Decorso tale termine, il nuovo regime diventa applicabile in modo generalizzato a tutte le fattispecie.

Con l’articolo 44 della Legge n. 182/2025, il legislatore é intervenuto con l’obiettivo di stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e in quello delle garanzie, favorendo la circolazione giuridica dei beni e dei diritti provenienti da donazione e acquistati da terzi. La riforma mira a garantire una maggiore semplicità e certezza dei rapporti giuridici, oltre a consentire un accesso al credito più ampio e agevole quando tali beni vengono utilizzati come garanzia. In base alla disciplina previgente, infatti, gli eredi legittimari esclusi dalla donazione o lesi nella loro quota di legittima potevano esercitare l’azione di riduzione anche direttamente contro i terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene entro dieci anni dalla morte del donante. Con la riforma questo scenario cambia radicalmente. Non é più possibile far valere diritti reali sul bene donato che viene successivamente venduto a terzi. La tutela dei legittimari non viene tuttavia eliminata poiché coniuge, figli e, nei casi previsti, genitori che risultano lesi dalla donazione mantengono un diritto di credito nei confronti del donatario, secondo un’impostazione già adottata in altri ordinamenti europei.

In particolare l’articolo 44 della Legge n. 182/2025 interviene direttamente sul codice civile introducendo modifiche di rilievo. I pesi e le ipoteche costituiti dal donatario sugli immobili che vengono restituiti a seguito di riduzione restano efficaci e il donatario é tenuto a compensare in denaro i legittimari per il minor valore dei beni, nei limiti necessari a integrare la quota loro riservata, salvo quanto previsto dall’articolo 2652, primo comma, numero 1). Analoga disciplina si applica ai beni mobili non iscritti in pubblici registri, per i quali restano efficaci i pesi e le garanzie costituiti dal donatario, con obbligo di compensazione monetaria a favore dei legittimari.

La riduzione della donazione, sempre nel rispetto delle eccezioni previste dal codice civile, non pregiudica i diritti dei terzi che acquistano a titolo oneroso gli immobili donati. Rimane fermo l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari a reintegrare la quota di legittima. Nel caso in cui il donatario risulti insolvente, l’obbligo di compensazione ricade sull’avente causa a titolo gratuito, nei limiti del vantaggio conseguito. Le medesime regole si applicano anche all’alienazione dei beni mobili.

Inoltre, la riforma interviene sulle domande di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima, stabilendo che, se la trascrizione della domanda avviene oltre tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che la accoglie non pregiudica i diritti dei terzi che hanno acquistato a titolo oneroso dall’erede o dal legatario in forza di un atto trascritto o iscritto anteriormente.

Infine, il DDL Semplificazioni 2025 prevede un’altra importante novità: per chi eredita una casa o un terreno diventa più facile la trascrizione dell’accettazione tacita nei registri immobiliari, secondo il principio della continuità delle trascrizioni previsto dal nostro ordinamento.

Per ulteriori informazioni:
Ufficio Relazioni con i Media – Consiglio Nazionale del Notariato:
Chiara Cinti 346/3808202 – ccinti@notariato.it
Silvia Scafati 348/7267921 – sscafati@notariato.it
Erminia Chiodo 366/9110270 – echiodo@notariato.it