Regime sanzionatorio delle registrazioni tardive delle locazioni

Lo scorso 13 ottobre l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 56/E é intervenuta per chiarire definitivamente il regime sanzionatorio applicabile in caso di tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione pluriennale di immobili urbani ad uso abitativo. E’ importante sottolineare che il documento segna un superamento della precedente Circolare n. 26/E del 2011, allineandosi al più recente e ormai consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità.

Di norma, l’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili situati nel territorio dello Stato — nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite — deve essere liquidata dalle parti contraenti e versata entro 30 giorni. Per i contratti pluriennali, l’imposta può essere assolta annualmente, calcolandola sul canone dovuto per ciascun anno oppure in unica soluzione, sul corrispettivo complessivo pattuito per l’intera durata contrattuale (art. 17, c. 3, TUR).

In caso di omissione o ritardo nella registrazione, si applicano le sanzioni previste dall’art. 69 del TUR, modificato dal D.Lgs. n. 81/2025:

• 45% dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 euro, se il ritardo non supera 30 giorni;
• 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro, se il ritardo supera 30 giorni (in questo caso la registrazione é considerata omessa).

Per determinare la sanzione occorre prendere come riferimento l’imposta dovuta, tuttavia questo aspetto per anni ha generato incertezze non essendo del tutto chiaro se si dovesse calcolare sull’intera durata del contratto oppure solo sulla prima annualità. In passato, nella Circolare n. 26/E/2011 si era sostenuto che la base di calcolo fosse il corrispettivo complessivo, anche in presenza di pagamento annuale, posizione che tuttavia aveva sollevato criticità e disparità di trattamento tra contribuenti. La Corte di Cassazione ha poi stabilito, con un orientamento costante, che la sanzione per tardiva registrazione va commisurata all’imposta dovuta sulla prima annualità, anche se il contribuente sceglie il pagamento in unica soluzione. Il pagamento integrale anticipato, infatti, rappresenta solo un’anticipazione del tributo, senza modificarne la natura. Parecchie sono le pronunce rilevanti della Sezione V ovvero: Cass. 18 gennaio 2024, n. 1981; 24 gennaio 2024, n. 2357; 29 gennaio 2024, nn. 2585 e 2606; 18 aprile 2024, n. 10504; 26 giugno 2024, n. 17657.

La Risoluzione n. 56/E/2025 recepisce dunque integralmente questo principio, sancendo l’allineamento tra prassi amministrativa e giurisprudenza. Un ulteriore chiarimento riguarda i contratti soggetti a cedolare secca. In base all’art. 3, c. 3, del D.Lgs. 23/2011, anche per tali contratti si applica l’art. 69 del TUR. Tuttavia, poiché in questo regime non si versa l’imposta di registro (sostituita dalla cedolare), la sanzione non può essere proporzionale ma fissa.

Rifacendosi alla relazione illustrativa del D.Lgs. n. 81/2025, la Risoluzione specifica che in caso di tardiva registrazione, la sanzione é pari a 150 euro mentre in caso di omissione della registrazione, la sanzione é pari a 250 euro, indipendentemente dal canone o dalla durata del contratto.

In sintesi operativa:

• Contratti ordinari con sanzione proporzionale calcolata sull’imposta dovuta per la prima annualità, se si é scelto il pagamento annuale;
• Contratti con cedolare secca con sanzione fissa di 150 o 250 euro, in base alla gravità dell’inadempimento.

La Risoluzione n. 56/E/2025 rappresenta dunque un intervento di chiarezza e razionalizzazione, che uniforma l’azione dell’Amministrazione finanziaria agli orientamenti consolidati della Suprema Corte, assicurando maggiore certezza applicativa ai contribuenti e agli operatori del settore.