Trasformazione in società semplice per gestione immobiliare

L’art. 1, commi da 35 a 41, della legge 30 dicembre 2025, n. 199, ha introdotto un regime agevolativo rivolto alle società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni che, entro il 30 settembre 2026, abbiano posto in essere specifiche operazioni straordinarie. In particolare, l’agevolazione riguarda l’assegnazione o la cessione ai soci di beni immobili diversi da quelli indicati dall’art. 43, comma 2, primo periodo, del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, vale a dire immobili non strumentali utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte, della professione o dell’attività d’impresa da parte del possessore, nonché la trasformazione in società semplice delle società aventi come oggetto esclusivo o principale la gestione di tali beni.

La nuova disciplina consente di effettuare la trasformazione in un contesto di fiscalità agevolata, con l’effetto, in una prospettiva successiva di cessione degli immobili, di consentire la realizzazione di plusvalenze senza applicazione del prelievo ordinario. L’attività concretamente svolta dalla società trasformanda deve avere ad oggetto esclusivamente o prevalentemente i beni immobili considerati dalla norma, con esclusione dello svolgimento di un’attività commerciale in senso proprio. I beni privi dei requisiti previsti dall’art. 43, comma 2, del TUIR sono rimasti assoggettati alla tassazione ordinaria in capo alla società interessata dalla trasformazione. Per oggetto principale si é fatto riferimento all’attività essenziale per la realizzazione diretta degli scopi primari indicati dalla legge, dall’atto costitutivo o dallo statuto, secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 1° giugno 2016, n. 26/E. L’atto notarile di trasformazione deve essere formalizzato entro il 20 settembre 2026. La compagine sociale chiamata a deliberare l’operazione deve coincidere con quella esistente al 30 settembre 2025, ovvero risultare dal libro soci, se previsto, o da iscrizioni effettuate entro trenta giorni dall’entrata in vigore della legge n. 199 del 2025, purché fondate su atti di trasferimento con data certa anteriore al 1° ottobre 2025.

Il regime agevolato é stato riservato alle società residenti nel territorio dello Stato appartenenti alle tipologie indicate, aventi per oggetto esclusivo o principale la gestione di immobili diversi da quelli strumentali per destinazione, ossia non utilizzati direttamente per l’esercizio dell’impresa. In base ai chiarimenti di prassi, sono risultati agevolabili gli immobili strumentali per natura concessi in locazione o in comodato o comunque non utilizzati dall’impresa, i beni alla cui produzione o scambio é diretta l’attività d’impresa, i cosiddetti beni merce, nonché gli immobili che concorrono alla formazione del reddito d’impresa ai sensi dell’art. 90 del TUIR, ossia i beni patrimonio, purché posseduti da società aventi come oggetto la gestione immobiliare. Sono rimasti esclusi gli immobili strumentali per natura utilizzabili solo previo intervento radicale ma impiegati esclusivamente per l’esercizio dell’attività d’impresa da parte della società.

Per le società operanti nel settore agricolo, l’agevolazione non ha trovato applicazione con riferimento ai terreni utilizzati per la coltivazione o per l’allevamento, in quanto rientranti nell’esercizio dell’attività agricola. Il beneficio é invece riconosciuto per i terreni concessi in locazione o in comodato al momento dell’assegnazione, purché non utilizzati direttamente nell’attività d’impresa.

L’assegnazione agevolata riguarda anche i beni mobili iscritti in pubblici registri, a condizione che non siano impiegati come beni strumentali per l’attività propria della società. Sono stati invece esclusi dall’agevolazione i diritti reali parziali sui beni, come la nuda proprietà o l’usufrutto, i diritti edificatori, i terreni agricoli utilizzati nell’attività e le partecipazioni in altre società. Tuttavia, qualora la società sia titolare di un diritto parziale e il bene sia stato concesso al socio in usufrutto o in abitazione, l’operazione é risultata agevolabile, in quanto si é ritenuto realizzato il passaggio del bene dal patrimonio sociale a quello del socio.

Ai fini dell’accesso al beneficio rileva l’attività effettivamente svolta al momento della redazione dell’atto di trasformazione, successivamente iscritto nel registro delle imprese. La gestione immobiliare può includere anche servizi accessori funzionali all’utilizzo unitario del complesso, come nei villaggi turistici o nelle gallerie commerciali, purché tali servizi non assumano un ruolo qualitativamente e quantitativamente prevalente, tale da configurare un’attività diversa dalla mera gestione. La trasformazione agevolata  richiede il rispetto congiunto di precise condizioni:

1. la delibera dovrà essere adottata entro il 30 settembre 2026;
2. i soci deliberanti dovranno essere gli stessi presenti al 30 settembre 2025, anche in caso di variazione delle quote di partecipazione;
3. l’ingresso di nuovi soci nel periodo compreso tra il 30 settembre 2025 e la data della trasformazione comporterà l’esclusione dal regime di favore.

Sotto il profilo delle imposte sui redditi, ai fini IRPEF, IRES e IRAP, la norma ha previsto l’applicazione di un’imposta sostitutiva pari all’8% sulla plusvalenza determinata dalla differenza tra il valore normale dei beni assegnati e il relativo costo fiscalmente riconosciuto, determinato ai sensi dell’art. 110, comma 1, lettera b), del TUIR, al netto degli ammortamenti dedotti. L’aliquota é stata innalzata al 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti a quello della trasformazione, ossia negli anni 2023, 2024 e 2025.

Le riserve in sospensione d’imposta saranno assoggettate a un’imposta sostitutiva del 13% ed il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni o quote detenute dai soci nelle società trasformate sarà incrementato dell’importo assoggettato all’imposta sostitutiva, con conseguente aumento del valore fiscale delle partecipazioni. L’IRAP rimarrà applicabile secondo le regole ordinarie.

Il versamento dell’imposta sostitutiva dovrà essere effettuato in due tranche ovvero il 60% entro il 30 settembre 2026 e il restante 40% entro il 30 novembre 2026, mediante modello F24, con possibilità di compensazione, utilizzando i codici tributo 1836 per l’imposta sostitutiva sulle plusvalenze e 1837 per quella sulle riserve. Alla disciplina si sono applicate le regole ordinarie in materia di riscossione, rimborsi e contenzioso. La trasformazione si perfezionerà con l’indicazione nella dichiarazione dei redditi e l’eventuale omesso o parziale versamento non comporteranno la decadenza dal beneficio, fermo restando l’applicazione di una sanzione pari al 25% dell’importo eventualmente non versato. L’imposta sostitutiva verrà determinata sulla plusvalenza eventualmente emergente dalla differenza tra il valore di assegnazione degli immobili o dei beni registrati e il loro valore normale. Saranno considerati agevolabili gli immobili abitativi concessi in locazione o comodato, gli uffici e i locali affittati, nonché i terreni agricoli locati, con esclusione degli immobili utilizzati direttamente per l’attività della società e della sede sociale di proprietà. Per gli immobili, il valore di assegnazione sarà  determinato sulla base del valore catastale, ottenuto applicando alle rendite catastali i moltiplicatori previsti dall’art. 52, comma 4, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. In caso di cessione, se il corrispettivo fosse inferiore al valore catastale, si dovrà dovuto assumere un valore non inferiore a uno dei parametri previsti dalla norma.

L’imposta di registro proporzionale é prevista ridotta della metà, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono da applicare in misura fissa. L’agevolazione riguarda esclusivamente gli immobili agevolabili e i beni mobili registrati non strumentali, mentre gli altri beni rientranti nell’attività d’impresa rimangono soggetti alla tassazione ordinaria.

Sotto il profilo IVA, la trasformazione non é qualificabile come cessione di beni e risulta esclusa dall’imposta ai sensi dell’art. 2, comma 3, lettera f), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633. Tuttavia, la trasformazione in società semplice di mero godimento ha rilevanza ai fini IVA in quanto determina il venir meno del requisito dell’esercizio di impresa, con conseguente configurazione dell’autoconsumo dei beni per i quali, al momento dell’acquisto, l’imposta fosse stata detratta. In particolare, qualora l’IVA fosse stata detratta all’atto dell’acquisto, l’imposta sarà dovuta, salvo i casi di esenzione previsti per gli immobili dagli artt. 10, numeri 8-bis) e 8-ter). Per i beni immobili acquistati da meno di dieci anni, é applicabile la disciplina della rettifica di cui all’art. 19-bis 2, comprensiva anche degli interventi di riparazione o recupero edilizio di natura incrementativa. L’IVA sarà esclusa se l’acquisto fosse avvenuto da soggetto privato o prima del 31 dicembre 1972, ovvero se l’imposta non era stata detratta integralmente ai sensi delle disposizioni del D.P.R. n. 633 del 1972, trovando applicazione l’esenzione prevista dall’art. 10, n. 27-quinquies. Entro trenta giorni dalla trasformazione sarà necessario presentare la comunicazione di variazione dell’attività. L’atto di trasformazione sarà assoggettato all’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro. Le riserve formate prima della trasformazione saranno imputate ai soci nel periodo d’imposta successivo, applicando le regole ordinarie di tassazione.

Gli utili distribuiti dalle società semplici ai soci sono risultati imponibili secondo il criterio di competenza anche se la società semplice é una società di persone poiché il criterio di imputazione del reddito non dipende dalla “forma societaria” in sé, ma dalla natura del reddito prodotto. Nel caso della società semplice immobiliare di mero godimento, i redditi che emergono non sono redditi d’impresa, bensì redditi appartenenti alle categorie previste dal TUIR (prevalentemente redditi fondiari, ed eventualmente redditi di capitale o diversi).